मुंबई में रीडेवलपमेंट प्रोजेक्ट्स में कई बातों का ध्यान रखना ज़रूरी है

हाल के वर्षों में मुंबई में आवासीय भवनों के पुनर्विकास ने जोर पकड़ लिया है। कई परियोजनाएँ शुरू की गई हैं जहाँ या तो व्यक्तिगत समाज या स्थानीय अधिकारी ऐसे पुनर्विकास के लिए गए हैं, जाहिरा तौर पर शहरी जीवन में सुधार के लिए। लेकिन कुछ मुद्दे हैं, जिन्हें आदर्श रूप से संबोधित किया जाना चाहिए और यह सुनिश्चित करने के लिए ध्यान दिया जाना चाहिए कि यह प्रक्रिया व्यवस्थित है और बेतरतीब नहीं है, जो ऐसी योजनाओं से जुड़ा जोखिम है।

सबसे पहले, यह समझना जरूरी है कि पुनर्विकास क्या है। आम तौर पर नियम है कि जब कोई इमारत 30 साल से अधिक पुरानी हो जाए तो उसका पुनर्विकास किया जा सकता है। यदि नहीं, तो यह प्रमाणित करने के लिए कि संरचना मजबूत और सुरक्षित है, समय-समय पर संरचनात्मक ऑडिट की आवश्यकता होती है। भले ही यह 30 वर्ष से कम पुराना हो, लेकिन संरचनात्मक मुद्दों से संबंधित विशिष्ट शर्तें पूरी होने पर पुनर्विकास पर विचार किया जा सकता है।

पुनर्विकास प्रक्रिया की व्याख्या

आम तौर पर, समाज द्वारा प्रतिनिधित्व किए गए मालिक, बहुमत द्वारा अवधारणा को मंजूरी देने के बाद बोलियां बुलाएंगे। विभिन्न डेवलपर्स ने मुद्दों को कवर करते हुए बोलियां लगाईं जैसे कि कितना अतिरिक्त क्षेत्र दिया जाएगा, सुविधाएं प्रदान की जाएंगी, पूरा होने में लगने वाला समय, अंतरिम अवधि के लिए प्रदान किया जाने वाला मौद्रिक मुआवजा और मालिकों को दी जाने वाली एकमुश्त राशि, आदि। सैद्धांतिक रूप से सबसे अच्छी बोली स्वीकार कर ली जाती है और परियोजना शुरू हो जाती है। अक्सर, यह सुनिश्चित करने के लिए बैंक गारंटी पर जोर दिया जाता है कि मालिकों को उस अवधि के दौरान जो वादा किया गया है वह प्राप्त हो।

जब परियोजना एक सरकारी प्राधिकरण द्वारा शुरू की जाती है, जो भूमि का मालिक हो सकता है, तो परियोजना को अक्सर क्लस्टर अवधारणा तक बढ़ाया जाता है जहां क्षेत्र की कई इमारतें सौदे का हिस्सा होती हैं। इसलिए, व्यक्तिगत इमारतों के बजाय, प्राधिकरण सड़कों और खुली जगहों के साथ-साथ 30 इमारतों का पुनर्विकास कर सकता है, क्योंकि तकनीकी रूप से भूमि मालिकों को पट्टे पर दी जाती है। इससे एक नई टाउनशिप बन सकती है. मान लीजिए, सात मंजिलों और 28 फ्लैटों वाली 30 इमारतों के एक समूह को एफएसआई की अनुमति के आधार पर 180 या अधिक फ्लैटों वाली 30 मंजिला इमारतों में परिवर्तित किया जा सकता है।

इसे एक जीत की स्थिति माना जाता है, क्योंकि स्थानीय प्राधिकरण संपत्ति का मुद्रीकरण कर सकता है, जो भूमि है, और फिर से पट्टा किराया ले सकता है; मालिकों को आधुनिक सुविधाओं से युक्त बड़े आवास मिलते हैं; और डेवलपर शेष फ्लैटों को बाजार दरों पर बेचता है और उच्च लाभ कमाता है।

गृहस्वामियों के लिए चिंताएँ

क्या यहां कोई गलतफहमी है? मालिकों के दृष्टिकोण से, कई चिंताएँ हैं। पहला मुद्दा यह है कि उचित अतिरिक्त क्षेत्र क्या दिया जाना चाहिए। यहां कोई मानक नहीं हैं और हमेशा बहुत अधिक सौदेबाजी होती है। दूसरा, नई संरचना में, हर किसी को एक ही मंजिल या दृश्य नहीं मिल सकता है, क्योंकि डेवलपर वाणिज्यिक बिक्री के लिए सबसे अच्छी स्थित इकाइयों को रखना चाहेगा। तीसरा, एक महत्वपूर्ण सवाल यह है: क्या होगा यदि बिल्डर समस्याओं में फंस जाता है, दिवालिया हो जाता है और परियोजना पूरी नहीं कर पाता है? या यदि मुकदमेबाजी के कारण समय बढ़ गया हो? चौथा, यदि समय अधिक हो जाए और बिल्डर द्वारा भुगतान किया जाने वाला मासिक किराया वित्तीय बाधाओं के कारण बंद हो जाए, तो कोई कहां जाए?

पांचवां, क्या होगा यदि बिल्डर द्वारा किराए के रूप में भुगतान की जाने वाली राशि अचानक बंद हो जाए और गारंटी लागू करने में समय लगे क्योंकि मामला अदालत में चला जाता है? छठा, जबकि निर्माण की अवधि के लिए किराए का वादा किया जाता है, कोई वैकल्पिक आवास कैसे ढूंढ सकता है? इसे उसी क्षेत्र में ढूंढना संभव नहीं होगा, क्योंकि ऐसी जानकारी फैलते ही किराया बढ़ जाता है। इसलिए, स्थानांतरण की असुविधा है।

अंत में, जब नई संरचना सामने आती है, तो मालिक शायद ही कभी उच्च भुगतान पर विचार करते हैं, क्योंकि मासिक रखरखाव लागत के साथ-साथ नगरपालिका कर भी काफी बढ़ जाते हैं। कर और रखरखाव के रूप में प्रति माह 2,000 रुपये का भुगतान करने वाले व्यक्तियों को अचानक एहसास होगा कि ऊंची इमारत में रहने के लिए उन्हें 15,000-20,000 रुपये का भुगतान करना होगा।

ये ऐसे मुद्दे हैं जिनका कोई गारंटीकृत उत्तर नहीं है, और अक्सर रुकी हुई परियोजनाओं और समाधान न मिलने पर मालिकों के अदालतों में जाने के बारे में सुना जाता है। दरअसल, परियोजनाएं अक्सर रास्ते में कानूनी मुद्दों में फंस जाती हैं, जिससे देरी होती है। कई बार, जैसा कि हाल ही में मुंबई में घोषणा की गई है, नए नियम आड़े आ सकते हैं, जैसे मानसून में देरी के कारण निर्माण परियोजनाओं के लिए पानी की आपूर्ति पर प्रतिबंध। इन कारकों का हिसाब नहीं दिया जा सकता.

बुनियादी ढांचे की योजना की जरूरत है

शहर या कस्बे के दृष्टिकोण से, एक व्यापक मुद्दा है। मौजूदा निवासियों की संख्या 10 या 20 गुना होने से बुनियादी ढांचे पर दबाव पड़ता है। जल आपूर्ति मुख्य चुनौती है, क्योंकि नगरपालिका प्राधिकरण को सामान्य से कई गुना अधिक आपूर्ति सुनिश्चित करनी होगी। यही बात बिजली आपूर्ति के लिए भी लागू होती है। गैस, जल निकासी, कचरा संग्रहण समेत इन सभी लाइनों का दोबारा काम होगा। इस लागत पर अक्सर विचार नहीं किया जाता.

आदर्श रूप से, मंजूरी देने से पहले इन सभी कारकों पर विचार किया जाना चाहिए क्योंकि तीन हितधारकों के लिए उच्च लाभ का लालच उन्हें इन मुद्दों को नजरअंदाज कर देता है। इसके अलावा, चूंकि ये नई परियोजनाएं हैं, इसलिए मुंबई जैसे शहर में दो प्रमुख बुनियादी ढांचे उपायों पर जोर दिया जाना चाहिए। पहला यह है कि डेवलपर को परियोजना के लिए एक जल-संचयन प्रणाली बनानी होगी, साथ ही नगर निगम को इस सुविधा द्वारा प्रदान की जाने वाली समग्र आपूर्ति का अनुपात भी निर्दिष्ट करना होगा। इसे जल शोधन संयंत्र से भी जोड़ा जाना चाहिए ताकि नया समाज कुछ हद तक आत्मनिर्भर बन सके। दूसरा, सभी इमारतों पर पैनल स्थापित करके सौर ऊर्जा के दोहन और उपयोग पर जोर दिया जा रहा है ताकि स्थानीय वितरण कंपनी से बिजली आपूर्ति पर दबाव कम हो।

पुनर्विकास एक पूंजीगत विचार की तरह लगता है, जिसके निश्चित रूप से लाभ हैं, लेकिन ऐसी परियोजनाओं में व्यवस्था सुनिश्चित करने के लिए, इन सभी मुद्दों पर टिक करने की आवश्यकता है ताकि पारदर्शिता हो और विफलता की गुंजाइश कम हो।

लेखक बैंक ऑफ बड़ौदा के मुख्य अर्थशास्त्री और कॉर्पोरेट क्विर्क्स: द डार्कर साइड ऑफ द सन के लेखक हैं। विचार व्यक्तिगत हैं.