'राष्ट्रपति की मंज़ूरी के बिना MOFA संशोधन कानूनी नहीं'

मैं विवादित MOFA अमेंडमेंट बिल, 2025 पर आपके कमेंट्स बहुत दिलचस्पी से पढ़ रहा हूँ, जो मौजूदा MOFA के दायरे को काफी कम करने की कोशिश करता है। अब मुझे पता चला है कि गवर्नर ने उस बिल को पहले ही अपनी मंज़ूरी दे दी है और इस तरह यह बिल अब MOFA का हिस्सा बन गया है और लागू हो गया है। क्या यह सच है? मैंने यह भी पढ़ा कि सुप्रीम कोर्ट ने पश्चिम बंगाल के हाउसिंग इंडस्ट्री रेगुलेशन एक्ट, 2017 को RERA से अलग होने की वजह से रद्द कर दिया था। चूँकि MOFA और RERA के कुछ नियम ओवरलैप हो रहे हैं और कभी-कभी एक-दूसरे से अलग भी हो रहे हैं, तो क्या पूरा MOFA भी RERA से अलग होने की वजह से रद्द नहीं किया जा सकता? —– राहुल कार्निक, वागले एस्टेट, ठाणे जवाब:

हाँ, गवर्नर ने बिल को अपनी मंज़ूरी दे दी है, और इसे 31 दिसंबर, 2025 के गजट नोटिफिकेशन में पब्लिश कर दिया गया है। इस तरह, वह अमेंडमेंट लागू हो गया है। इससे महारेरा-रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट्स के प्रमोटर्स, जिनके खिलाफ केस चलाए गए हैं, बेदाग निकल जाएंगे, और उन बेईमान बिल्डर्स को फायदा होगा जिन्होंने पिछले 10 सालों में ईमानदार घर खरीदने वालों को धोखा देने के कई क्रिमिनल क्राइम किए हैं। बदकिस्मती से, गवर्नर ने मुंबई ग्राहक पंचायत (MGP) की खास लिखित रिक्वेस्ट के बावजूद उसे सुनना ठीक नहीं समझा।

यह भी चौंकाने वाली बात है कि गवर्नर ने भारत के संविधान के आर्टिकल 254 के तहत बिल को भारत के राष्ट्रपति के पास नहीं भेजा, जबकि बिल सीधे RERA का ज़िक्र करता है और उस पर असर डालता है, जो पार्लियामेंट से पास हुआ एक सेंट्रल एक्ट है। यह ध्यान रखना ज़रूरी है कि ओरिजिनल MOFA को, जब लागू किया गया था, 12 दिसंबर, 1963 को राष्ट्रपति की मंज़ूरी मिली थी। सिर्फ़ इसी आधार पर, MOFA अमेंडमेंट, खासकर सेक्शन 1A, ​​जिसे राष्ट्रपति की मंज़ूरी के बिना लागू किया गया था, उसे अल्ट्रा वायर्स और असंवैधानिक बताकर रद्द किया जा सकता है।

यह सच है कि 2021 में, सुप्रीम कोर्ट ने पश्चिम बंगाल के हाउसिंग इंडस्ट्री रेगुलेशन एक्ट, 2017 (WBHIRA) को RERA से अलग होने की वजह से रद्द कर दिया था। आपने पूछा है कि क्या MOFA और RERA के कुछ नियम ओवरलैप हो रहे हैं और कभी-कभी एक-दूसरे से टकरा रहे हैं, इसलिए पूरा MOFA भी रद्द किया जा सकता है। मेरा छोटा जवाब है नहीं। हालांकि कुछ नियम ओवरलैप हो रहे हैं, लेकिन वे एक-दूसरे से अलग, उलटे या एक-दूसरे के खिलाफ नहीं हैं। उदाहरण के लिए, MOFA के लिए ज़रूरी है कि जैसे ही प्रोजेक्ट में कम से कम ज़रूरी लोग फ्लैट ले लें, एक सोसाइटी या कंपनी बनाई जाए, जबकि RERA के लिए ज़रूरी है कि ऐसी सोसाइटी या एसोसिएशन तब बनाई जाए जब 50% घर खरीदने वालों ने फ्लैट बुक कर लिए हों।

इसी तरह, MOFA के लिए ऑक्यूपेशन सर्टिफिकेट की तारीख से चार महीने के अंदर कन्वेयंस पूरा करना ज़रूरी है, जबकि RERA तीन महीने तय करता है। हालांकि, RERA खास तौर पर “स्थानीय कानून की गैर-मौजूदगी में” शब्दों का इस्तेमाल करता है, जिससे स्थानीय कानूनों को मान्यता मिलती है और उन्हें अहमियत मिलती है। इसलिए, मेरी राय में, RERA और MOFA के बीच कोई टकराव या अंतर नहीं है, और WBHIRA की तरह MOFA के रद्द होने की आशंका बेबुनियाद है। यह भी ध्यान देने वाली बात है कि WBHIRA को सुप्रीम कोर्ट द्वारा रद्द किए जाने का एक कारण आर्टिकल 254 के तहत राष्ट्रपति की मंज़ूरी न होना था।

हालांकि ओरिजिनल MOFA को ऐसी मंज़ूरी मिल गई थी, लेकिन मौजूदा अमेंडमेंट को इसके लिए नहीं भेजा गया है। मेरी राय में, गवर्नर संवैधानिक रूप से राष्ट्रपति के पास जाने के लिए मजबूर थे। राष्ट्रपति की मंज़ूरी न होना ही अदालतों के लिए इस अमेंडमेंट को अल्ट्रा वायर्स और असंवैधानिक बताकर रद्द करने का काफी आधार है।