Tamil Nadu: राज्य स्तर पर दिशानिर्देश मूल्यों में एक ही झटके में संशोधन की संभावना

चेन्नई: तमिलनाडु सरकार ने संपत्तियों के दिशानिर्देश मूल्य के आकलन और संशोधन के नियमों में संशोधन किया है – या आधिकारिक तौर पर बाज़ार मूल्य दिशानिर्देश (एमवीजी) के रूप में जाना जाता है – जिससे सरकार को ज़िला-स्तरीय समितियों की निर्णय प्रक्रिया से गुज़रे बिना मूल्यांकन समिति (वीसी) के माध्यम से एमवीजी का राज्य-स्तरीय संशोधन शीघ्रता से करने में सक्षम बनाया जा सकेगा।

तमिलनाडु स्टाम्प (संपत्तियों के बाज़ार मूल्य दिशानिर्देशों के आकलन, प्रकाशन और संशोधन हेतु मूल्यांकन समिति का गठन) नियम, 2010 में ये संशोधन, जिनका एमवीजी के संशोधन पर व्यापक प्रभाव पड़ सकता है, उसी दिन जारी एक सरकारी आदेश (जीओ) के आधार पर 23 जून को अधिसूचित किए गए थे।

संयोग से, 2023 में, मद्रास उच्च न्यायालय ने ज़िला-स्तरीय समितियों से जुड़े कदमों सहित "उचित प्रक्रिया" का पालन न करने के कारण दिशानिर्देश मूल्य को युक्तिसंगत बनाने के राज्य सरकार के कदम को रद्द कर दिया था।

हालाँकि सरकारी आदेश में कहा गया है कि ये संशोधन पंजीकरण महानिरीक्षक (आईजी) के प्रस्ताव पर आधारित हैं, लेकिन इसमें प्रस्ताव के विवरण के बारे में विस्तार से नहीं बताया गया है। वाणिज्यिक कर एवं पंजीकरण विभाग (सीटीआरडी) के अधिकारी संशोधनों के पीछे के तर्क पर टिप्पणी करने के लिए उपलब्ध नहीं थे।

मूल 2010 के नियमों के अनुसार, एमवीजी संशोधन, जो प्रतिवर्ष होने की उम्मीद है, वीसी (पंजीकरण महानिरीक्षक की अध्यक्षता वाली एक राज्य-स्तरीय समिति) द्वारा प्रत्येक जिले में मूल्यांकन उप-समितियों (वीएससी) को निर्देश और नीतिगत दिशानिर्देश जारी करने के साथ शुरू होना चाहिए।

इसके बाद वीएससी स्थानीय समाचार पत्रों में प्रक्रिया की शुरुआत का विज्ञापन देंगी ताकि प्रतिक्रिया आमंत्रित की जा सके और कई दौर के विचार-विमर्श के बाद एमवीजी पर निर्णय लिया जा सके और उन्हें अंतिम रूप दिया जा सके।

हालाँकि, वर्तमान संशोधन में एक महत्वपूर्ण बदलाव एक उप-नियम को शामिल करना है, जिसके अनुसार, "यदि पिछले वर्ष में कोई सामान्य संशोधन नहीं हुआ है, तो कुलपति, कारणों को दर्ज करते हुए, कैलेंडर वर्ष के किसी भी समय, किसी भी निर्दिष्ट तिथि से लागू होने वाले सामान्य संशोधन के निर्देश जारी कर सकते हैं"।

इससे संकेत मिलता है कि यदि पिछले वर्ष में "सामान्य संशोधन" नहीं हुआ है, तो कुलपति तत्काल प्रभाव से संशोधन लागू कर सकते हैं।

यह उल्लेखनीय है कि तमिलनाडु में 2012 के बाद से एमवीजी का ऐसा सामान्य संशोधन नहीं हुआ है। इसके अलावा, 2017 में, तत्कालीन अन्नाद्रमुक सरकार ने राज्य भर में एमवीजी में एकमुश्त 33% की कटौती की थी, जबकि पंजीकरण शुल्क 1% से बढ़ाकर 4% कर दिया था।

मार्च 2023 में, वर्तमान डीएमके सरकार ने इस 33% कटौती को रद्द करने के लिए एक परिपत्र जारी किया, जिससे एमवीजी प्रभावी रूप से 2012 की मौजूदा दर पर आ गया। हालाँकि, मद्रास उच्च न्यायालय ने एक साल बाद इसे यह कहते हुए खारिज कर दिया कि सरकार ने वी.सी. और वी.एस.सी. को शामिल करते हुए "उचित प्रक्रिया" का पालन नहीं किया।

एक अन्य महत्वपूर्ण संशोधन यह प्रतीत होता है कि वी.एस.सी. को एमवीजी के आकलन और संशोधन पर "चर्चा और निर्णय लेने" के लिए बैठक करनी चाहिए, इस वाक्यांश के स्थान पर केवल "विचार" कर दिया गया है।

मद्रास उच्च न्यायालय के अधिवक्ता और पूर्व अतिरिक्त पंजीकरण महानिरीक्षक ए. अरुमुगा नैनार ने कहा, "यह प्रभावी रूप से ज़िला समितियों को शक्तिहीन बना देता है।" उन्होंने आगे कहा, "यह भविष्य में कानूनी चुनौतियों का द्वार खोलता है, खासकर जब उच्च न्यायालय ने पहले प्राकृतिक न्याय के उल्लंघन का हवाला देते हुए सार्वजनिक परामर्श के बिना किए गए एक ऊपरी संशोधन को खारिज कर दिया था।"

इन बदलावों के अलावा, यह संशोधन अपार्टमेंट के लिए "समग्र मूल्य" की गणना में और अधिक स्पष्टता प्रदान करता है। यह संशोधन दिसंबर 2023 में लागू किया गया था ताकि फ्लैटों और भूमि के अविभाजित हिस्से (यूडीएस) को अलग-अलग पंजीकृत करने की पूर्व आवश्यकता को प्रतिस्थापित किया जा सके।

रियल एस्टेट क्षेत्र के लोगों ने तब इस अवधारणा का स्वागत करते हुए समग्र मूल्य की गणना में स्पष्टता की कमी पर चिंता व्यक्त की थी।

संशोधन में समग्र मूल्य को "अपार्टमेंट/फ्लैट/विला/विलेमेंट/रो हाउस का बाजार मूल्य, जिसमें भूमि का अविभाजित हिस्सा शामिल है और सुपर बिल्ट-अप क्षेत्र के आधार पर गणना की जाती है" के रूप में परिभाषित किया गया है। इसमें यह भी कहा गया है कि उपलब्ध सुविधाएँ, बाज़ार या बस स्टैंड जैसी जगहों से निकटता, सड़क की चौड़ाई, निर्माण की गुणवत्ता और अन्य विशेष विशेषताओं को आवधिक संशोधन के दौरान अपार्टमेंट के समग्र मूल्य की गणना में शामिल किया जाएगा।

टीएनआईई के प्रश्नों पर, पंजीकरण विभाग के एक प्रवक्ता ने कहा कि ये बदलाव स्पष्टीकरणात्मक प्रकृति के थे। प्रवक्ता ने कहा, "मूल्यांकन प्रक्रिया में कोई बदलाव नहीं हुआ है। अपार्टमेंट मूल्यांकन को पहले से ही मूल्यांकन नियमों में संपत्तियों की श्रेणी में शामिल किया गया था। अब, अधिक स्पष्टता के लिए, इस संशोधन में 'अपार्टमेंट का समग्र मूल्य' शब्द जोड़ा गया है।" हालाँकि, अन्य प्रमुख संशोधनों पर कोई स्पष्टीकरण नहीं दिया गया।

टीएनआईई ने सीटीआरडी सचिव शिल्पा प्रभाकर सतीश, पंजीकरण महानिरीक्षक दिनेश पोनराज ओलिवर और आवास सचिव ककरला उषा से संपर्क किया, जिन्होंने यह सरकारी आदेश जारी किया था क्योंकि वह 23 जून तक सीटीआरडी की पूर्ण अतिरिक्त प्रभार वाली सचिव भी थीं। उस दिन लगभग 50 नौकरशाहों के बड़े फेरबदल के तहत सुश्री शिल्पा को इस पद पर नियुक्त किया गया था। कई प्रयासों के बावजूद, कोई भी टिप्पणी के लिए उपलब्ध नहीं था।