प्रमोटरों को आवंटियों से बकाया राशि के लिए सिविल कोर्ट नहीं, बल्कि RERA से संपर्क करना चाहिए: HC

Punjab.पंजाब: पंजाब और हरियाणा उच्च न्यायालय ने माना है कि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के तहत प्रदान किए गए विशेष निवारण तंत्र के बाद, फ्लैट आवंटियों के खिलाफ प्रमोटरों या कॉलोनाइजरों द्वारा दायर वसूली के मुकदमों पर विचार करने के लिए सिविल न्यायालयों के पास अधिकार नहीं है। यह दावा तब आया जब न्यायमूर्ति अनिल क्षेत्रपाल ने एक कॉलोनाइजर की याचिका पर ट्रायल कोर्ट द्वारा पारित आदेशों के खिलाफ दायर 14 पुनरीक्षण याचिकाओं को अनुमति दी। न्यायालय ने फैसला सुनाया, "एक बार जब 2016 अधिनियम के तहत एक विशेष न्यायाधिकरण बनाया गया है जो अधिनियम के तहत उपाय प्रदान करता है, तो सिविल न्यायालय को मुकदमे पर विचार नहीं करना चाहिए।" न्यायमूर्ति क्षेत्रपाल ने जोर देकर कहा कि सिविल न्यायालयों के पास केवल सिविल मामलों की सुनवाई करने का "पूर्ण अधिकार" है "जब तक कि ऐसा अधिकार किसी क़ानून द्वारा स्पष्ट रूप से या निहित रूप से वर्जित न हो"। 2016 अधिनियम की धारा 79 स्पष्ट रूप से उन मामलों में सिविल न्यायालयों के अधिकार क्षेत्र को रोकती है जहां प्राधिकरण, न्यायाधिकरण या अपीलीय न्यायाधिकरण को न्याय करने का अधिकार है।

न्यायमूर्ति क्षेत्रपाल ने कहा कि पीठ के समक्ष प्रस्तुत याचिकाओं में एकमात्र मुद्दा यह था कि क्या 2016 अधिनियम की धारा 79 के तहत एक प्रमोटर द्वारा अवैतनिक बकाया राशि की वसूली के लिए दायर मुकदमे में सिविल न्यायालय के अधिकार क्षेत्र को बाहर रखा गया था। विवाद फरीदाबाद में एक आवासीय परियोजना से उत्पन्न हुआ, जहां याचिकाकर्ताओं-आवंटियों- पर प्रमोटर द्वारा कब्जा दिए जाने के बाद भी भुगतान न करने के लिए कार्यवाही की गई थी। प्रासंगिक वैधानिक योजना का उल्लेख करते हुए न्यायमूर्ति क्षेत्रपाल ने बताया कि अधिनियम की धारा 19(6) के तहत आवंटियों के लिए "बिक्री के लिए समझौते में निर्दिष्ट तरीके से और समय के भीतर" आवश्यक भुगतान करना अनिवार्य है, और अधिनियम की धारा 31 अधिनियम के किसी भी उल्लंघन के लिए आवंटी, प्रमोटर या एजेंट द्वारा या उसके खिलाफ शिकायत दर्ज करने के लिए एक मंच प्रदान करती है।

न्यायमूर्ति क्षेत्रपाल ने कहा कि प्रमोटर के पास अधिनियम के तहत आवंटियों से राशि वसूलने के लिए पर्याप्त उपाय हैं क्योंकि धारा 31 में इस तरह के उपाय का प्रावधान है। "दूसरे शब्दों में, यदि अधिनियम के प्रावधान प्राधिकरण या निर्णायक अधिकारी या अपीलीय न्यायाधिकरण को विवाद पर निर्णय लेने में सक्षम बनाते हैं, तो सिविल न्यायालय का अधिकार क्षेत्र समाप्त हो जाता है।" न्यायमूर्ति क्षेत्रपाल ने यह भी माना कि ट्रायल कोर्ट ने "धारा 79 के तहत स्पष्ट प्रतिबंध को नजरअंदाज करके गलती की है, खासकर तब जब धारा 31 के तहत कॉलोनाइजर/प्रमोटर के पास 2016 अधिनियम के तहत गठित न्यायाधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज करने का उपाय है।" पीठ ने कहा कि ऐसे मामलों के लिए विशेष न्यायाधिकरण के पास विषय के विशेषज्ञों और डोमेन ज्ञान का लाभ है "जो आवंटी के खिलाफ वसूली योग्य राशि का आकलन करने की बेहतर स्थिति में होगा।" दलीलों को स्वीकार करते हुए, पीठ ने 2016 अधिनियम के तहत उचित उपाय का लाभ उठाने की स्वतंत्रता के साथ आदेश VII नियम 11 सीपीसी के तहत सिविल न्यायालयों के समक्ष प्रमोटरों द्वारा दायर वादों को खारिज कर दिया।