Haryana : प्रमोटर आवंटी की बचत को मनमाने ढंग से जब्त नहीं कर सकता रेरा अपीलीय न्यायाधिकरण

हरियाणा Haryana : हरियाणा रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण ने स्पष्ट कर दिया है कि कोई प्रमोटर किसी आवंटी की बुकिंग राशि को मनमाने ढंग से ज़ब्त नहीं कर सकता। न्यायाधिकरण ने कहा कि रेरा अधिनियम के तहत प्राधिकारी, प्रभावशाली स्थिति में बैठे प्रमोटरों द्वारा अपनाए गए ऐसे "अवैध तरीकों" से खरीदार की रक्षा करने के लिए बाध्य हैं।

यह फैसला एक ऐसे मामले में आया है जहाँ अपीलीय न्यायाधिकरण के अध्यक्ष न्यायमूर्ति राजन गुप्ता और सदस्य (तकनीकी) राकेश मनोचा ने एक प्रमोटर को सितंबर 2022 में रद्दीकरण की तारीख से वसूली तक, आवंटी को पूरी चुकता राशि, नौ प्रतिशत वार्षिक ब्याज सहित, वापस करने का आदेश दिया था।

यह फैसला महत्वपूर्ण है क्योंकि यह रेरा अधिनियम के उपभोक्ता-केंद्रित उद्देश्य को पुष्ट करता है, अपीलीय न्यायाधिकरण ने यह फैसला सुनाया कि कोई प्रमोटर मनमाने ढंग से बुकिंग राशि ज़ब्त नहीं कर सकता, खासकर जब आवंटी ने संपत्ति में जीवन भर की बचत निवेश की हो। यह फैसला न केवल व्यक्तिगत आवंटी को राहत प्रदान करता है, बल्कि भविष्य में प्रमोटरों को ज़ब्ती के ऐसे "अवैध तरीकों" का सहारा लेने से रोकने के लिए एक मिसाल भी कायम करता है। न्यायाधिकरण ने ज़ोर देकर कहा: "यह बात नज़रअंदाज़ नहीं की जा सकती कि एक आवंटी अपनी सारी बचत प्रमोटर को देकर यूनिट बुक कर सकता है। अगर बिना किसी ठोस कारण के पूरी राशि ज़ब्त कर ली जाती है, तो आवंटी न केवल यूनिट से, बल्कि अपनी गाढ़ी कमाई से भी वंचित हो जाएगा। अगर कोई प्रमोटर, जो हमेशा प्रभावशाली स्थिति में रहता है, बुकिंग राशि ज़ब्त करने के लिए कोई अवैध तरीका अपनाता है, तो विशेष अधिनियम के तहत अधिकारियों से उसकी मदद की उम्मीद की जाती है।"

मामले की पृष्ठभूमि पर गौर करते हुए, अपीलीय न्यायाधिकरण ने पाया कि इस बात पर कोई विवाद नहीं है कि आवंटी ने 18.50 लाख रुपये का भुगतान करके गुरुग्राम स्थित प्रमोटर की परियोजना में एक वाणिज्यिक यूनिट बुक की थी। विवाद आवंटी के इस दावे पर उत्पन्न हुआ कि पूर्व निर्धारित रिटर्न के बदले 50 प्रतिशत छूट पर सहमति बनी थी। बुकिंग आवेदन और आवंटन पत्र में क्षेत्रफल और कीमत के लिए खाली कॉलम थे, जिसके कारण आवंटी को जुलाई 2022 में बार-बार ईमेल द्वारा स्पष्टीकरण मांगना पड़ा। हालाँकि, प्रमोटर ने पहली बार 17 जुलाई, 2022 को एक लागत पत्रक भेजा, जिसमें 3,975 रुपये प्रति वर्ग फुट की सहमत दर के बजाय 7,950 रुपये प्रति वर्ग फुट की कीमत बताई गई, और कुल लागत 3.44 करोड़ रुपये आंकी गई।

आवंटी ने तुरंत सहमत रियायत के संबंध में अपना दावा दोहराया, लेकिन इस मुद्दे का समाधान करने के बजाय, प्रमोटर ने 2 अगस्त, 2022 को एक आवंटन पत्र जारी किया, जिसके बाद 6 अगस्त को एक क्रेता समझौता जारी किया गया, जिसमें उसे इसे निष्पादित करने के लिए कहा गया।

पक्षों के बीच हुए पत्राचार का हवाला देते हुए, न्यायाधिकरण ने आगे कहा: "यह स्पष्ट है कि अपीलकर्ता-आवंटी और प्रतिवादी-प्रवर्तक के बीच 50 प्रतिशत रियायत देने पर विचार-विमर्श हुआ था क्योंकि अपीलकर्ता-आवंटी ने सुनिश्चित रिटर्न के आवधिक भुगतान को छोड़ने पर सहमति व्यक्त की थी। इसलिए, अपीलकर्ता-आवंटी के लिए यह अपेक्षा करना अनुचित नहीं था कि उसे वादे के अनुसार रियायत दी जाएगी।"