अडानी SPV की अपील खारिज, Gurugram प्रोजेक्ट नहीं
Gurugram गुरुग्राम मेसर्स इंस्पायर पार्किंग नेस्ट प्राइवेट लिमिटेड – जो मेसर्स अडानी इंफ्रास्ट्रक्चर एंड डेवलपर प्राइवेट लिमिटेड का एक स्पेशल पर्पस व्हीकल है – की अपील, जो गुरुग्राम के सेक्टर 29 में प्रोजेक्ट “द डोम सेंटर” के रजिस्ट्रेशन के रिजेक्शन के खिलाफ थी, हरियाणा रियल एस्टेट अपीलेट ट्रिब्यूनल, चंडीगढ़ में नहीं सुनी गई। इसने गुरुग्राम हरियाणा रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी के ऑर्डर को बरकरार रखा है, जिसमें कहा गया था कि प्रस्तावित इंफ्रास्ट्रक्चर रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट, 2016 के तहत “रियल एस्टेट प्रोजेक्ट” के तौर पर क्वालिफाई नहीं करता है। ट्रिब्यूनल को बताया गया कि हरियाणा शहरी विकास प्राधिकरण (HSVP) ने बिल्ड-ऑपरेट-ट्रांसफर (BOT) बेसिस पर प्राइवेट पार्टिसिपेशन के ज़रिए मल्टी-लेवल पार्किंग-कम-कमर्शियल इंफ्रास्ट्रक्चर समेत इंफ्रास्ट्रक्चर डेवलप करने का फैसला किया है। इसके अनुसार, कॉम्पिटिटिव प्रपोज़ल मंगाए गए थे। इंस्पायर ने एक एग्रीमेंट के आधार पर 8 अप्रैल, 2025 को रजिस्ट्रेशन के लिए एप्लीकेशन जमा की थी।
अथॉरिटी ने माना कि एग्रीमेंट रद्द किया जा सकता है, ज़मीन का टाइटल HSVP के पास ही रहेगा, और एप्लीकेंट का प्रोजेक्ट की कोई भी यूनिट जनता को बेचने का कोई इरादा नहीं था। इसलिए, प्रस्तावित इंफ्रास्ट्रक्चर “रियल एस्टेट प्रोजेक्ट” के तौर पर क्वालिफाई नहीं करता था। यह भी माना गया कि एप्लीकेंट “प्रमोटर” की परिभाषा में नहीं आता। इसलिए, अथॉरिटी ने माना कि रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट, 2016 के सेक्शन 4 के तहत रजिस्ट्रेशन के लिए मौजूदा एप्लीकेशन, “कानूनी फ्रेमवर्क के खिलाफ होने के कारण” मेंटेनेबल नहीं है। चेयरमैन जस्टिस राजन गुप्ता और मेंबर (टेक्निकल) दिनेश सिंह चौहान की बेंच के सामने पेश अपील में, इंस्पायर ने कई वजहों से उस ऑर्डर का विरोध किया, जिसमें दूसरी बातों के अलावा यह भी कहा गया कि वह उस ज़मीन पर कब्ज़ा करने वाला होने के नाते एक्ट के तहत रजिस्टर होने का हकदार है।
इंस्पायर और रेगुलेटरी अथॉरिटी के सीनियर वकील पुनीत बाली की बात सुनने के बाद, ट्रिब्यूनल ने 30 अक्टूबर, 2025 को पास किए गए ऑर्डर को सही ठहराया। 'अलॉटी' की परिभाषा समेत कानूनी नियमों का ज़िक्र करते हुए, ट्रिब्यूनल ने कहा कि इसमें प्लॉट, अपार्टमेंट या बिल्डिंग को बिक्री, फ्री-होल्ड या लीज़ होल्ड के ज़रिए ट्रांसफर करने का एलिमेंट दिखता है। “सबसे ज़रूरी सवाल यह है कि क्या HSVP और अपील करने वाले के बीच प्लॉट, अपार्टमेंट या बिल्डिंग के ट्रांसफर का एलिमेंट शामिल है और अपील करने वाले को लीज़ होल्ड या किसी और तरह से आगे बिक्री या ट्रांसफर करने का क्या हक है।”
ट्रिब्यूनल की तरफ से बोलते हुए, जस्टिस गुप्ता ने कहा: “केस के फैक्ट्स साफ दिखाते हैं कि अपील करने वाले का स्टेटस एक ऐसी एंटिटी का था जो इंफ्रास्ट्रक्चर, यानी मल्टी-लेवल पार्किंग-कम-कमर्शियल इंफ्रास्ट्रक्चर डेवलप करे, बनाए, ऑपरेट करे और एक तय समय के बाद उसे HSVP को ट्रांसफर करे… पूरा इंफ्रास्ट्रक्चर HSVP के पास ही रहेगा। अपील करने वाला कंसेशनेयर होने के नाते, उसे प्रॉपर्टी/कमर्शियल इंफ्रास्ट्रक्चर के किसी भी हिस्से को बेचने, लीज पर देने या किसी और तरह से ट्रांसफर करने का कोई अधिकार नहीं है।”
जस्टिस गुप्ता ने आगे कहा कि अपील करने वाले का स्टेटस HSVP के लिए इंफ्रास्ट्रक्चर बनाने और पार्किंग लॉट के ऑपरेशन और कमर्शियल जगहों को लाइसेंस देने से अपने इन्वेस्टमेंट को रिकवर करने के लिए एक इन्वेस्टर का था। “इसलिए, अपील करने वाले का स्टेटस एक लाइसेंसी से ज़्यादा नहीं है। अपील करने वाले के मामले में ‘अलॉटी’ के तौर पर क्वालिफाई करने के लिए एक्ट की बेसिक ज़रूरत पूरी तरह से गायब है।” जस्टिस गुप्ता ने आगे कहा कि ट्रिब्यूनल का मानना था कि अथॉरिटी का पास किया गया ऑर्डर कानूनी तौर पर सही है। “यह अपील निराधार है और इसे खारिज किया जाता है।”
