REIT फले-फूले जबकि अन्य परिसंपत्ति वर्ग नकारात्मक रिटर्न

जनता से रिश्ता वेबडेस्क | पिछला एक साल निवेश के लिए उथल-पुथल भरा रहा है। बॉन्ड सहित सभी एसेट क्लास में उतार-चढ़ाव और नकारात्मक रिटर्न देखा गया है। हालांकि, बड़े सूचकांकों ने साल के आखिरी हिस्से में कुछ रिकवरी हासिल करने में कामयाबी हासिल की है, लेकिन ज्यादातर निवेश रिटर्न अशांत रहे हैं।

इस सब के बीच, आरईआईटी (रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट) लचीला बना हुआ है, हालांकि रिटर्न की उच्च पीढ़ी नहीं है, लेकिन परिसंपत्ति वर्गों के बीच सकारात्मक रिटर्न का एक द्वीप बना हुआ है। बेशक, बाद के हिस्से के दौरान आरबीआई (भारतीय रिजर्व बैंक) ने ब्याज दरों में वृद्धि करना शुरू किया, क्या सावधि जमा (एफडी) ने उनकी चमक को कम कर दिया है।

परंपरागत रूप से, भारतीयों के पास कृषि भूमि, भूखंडों, आवासीय घरों और/या फ्लैटों के माध्यम से अचल संपत्ति का जोखिम है। बहुत कम लोगों के पास वाणिज्यिक संपत्ति का जोखिम है और वह भी शहरों में विशेष रूप से मॉल, कार्यालय भवनों आदि में। यह अत्यधिक और कभी-कभी अधिग्रहण की निषेधात्मक लागत के कारण होता है जो खुदरा निवेशकों को ऐसी वास्तविक संपत्तियों में निवेश करने से रोकता है।

आरईआईटी एक निवेश वाहन है जिसमें अचल संपत्ति संपत्तियां शामिल हैं जो ज्यादातर वाणिज्यिक हैं जो निवेशकों को आय उत्पन्न करती हैं। उनकी तुलना एक म्युचुअल फंड से की जा सकती है, जहां निवेशकों के पैसे को पूंजीगत प्रशंसा से आय और लाभ दोनों उत्पन्न करने के लिए अचल संपत्ति होने के लिए अंतर्निहित संपत्ति वाले प्रबंधकों द्वारा जमा किया जाता है। ये खुदरा निवेशकों को छोटी मात्रा में योगदान करके वाणिज्यिक वास्तविक संपत्ति में भाग लेने में मदद करते हैं जहां आरईआईटी के एनएवी (नेट एसेट वैल्यू) के आधार पर इकाइयों (एमएफ की तरह) आवंटित की जाती हैं।

हालाँकि 2007 में भारतीय प्रतिभूति विनिमय बोर्ड (SEBI) द्वारा नियम जारी किए गए थे, पहला REIT भारत में 2019 में लॉन्च किया गया था और अब इसमें तीन सूचीबद्ध फंड हैं।

आरईआईटी एक प्रायोजक द्वारा प्रायोजित है जो आरईआईटी का प्रमुख शेयरधारक भी है। एक ट्रस्टी जो यूनिटधारकों (निवेशकों) की ओर से कार्य करता है, को लाभार्थियों यानी निवेशक या यूनिटधारकों की सेवा के लिए नियुक्त किया जाता है। एक REIT मैनेजर, फंड मैनेजर या एसेट मैनेजर फंड के लिए नई संपत्तियों के अधिग्रहण के लिए जिम्मेदार होता है। संपत्ति के दिन-प्रतिदिन के संचालन की भविष्यवाणी करने के लिए REIT प्रबंधक द्वारा एक परियोजना प्रबंधक नियुक्त किया जाता है। सेबी के नियमों में आरईआईटी की आवश्यकता है कि संपत्ति का कम से कम 80 प्रतिशत पूरा हो और / या आय-सृजन हो। इसमें यूनिटधारकों को वितरण योग्य नकदी के 90 प्रतिशत के भुगतान की भी आवश्यकता होती है। प्रायोजक आरईआईटी की कुछ इकाइयों को रखने के लिए बाध्य है और शेष आईपीओ के रूप में निवेशकों को जारी किए जाते हैं। एक बार सूचीबद्ध होने के बाद, वे नई संपत्ति हासिल करने के लिए पूंजी बाजार में ऋण और इक्विटी जुटाने के लिए एक स्थायी माध्यम के रूप में काम करते हैं।

आरईआईटी बनाम एक पारंपरिक रियल एस्टेट निवेश को अलग करने वाली प्रमुख विशेषताएं इस प्रकार हैं। आरईआईटी निवेशकों के लिए बहुत विविधीकरण प्रदान करता है जहां वे विभिन्न प्रकारों जैसे आवासीय, वाणिज्यिक इत्यादि में संपत्तियों की एक टोकरी के लिए एक्सपोजर प्राप्त कर सकते हैं। कम से कम कीमत और समय पर संपत्ति बेचना हमेशा मुश्किल होता है। आरईआईटी, हालांकि, बेहतर तरलता प्रदान करते हैं क्योंकि निवेशकों को उपलब्ध एनएवी पर बाहर निकलने का विकल्प मिलता है।

फायदे में निवेशकों को उपयुक्त या अवसरवादी संपत्ति के लिए स्काउट नहीं करना शामिल है, एक पेशेवर टीम इसका ख्याल रखती है। इस प्रकार वे निवेशकों द्वारा लगाए जाने वाले लागत और प्रयासों को भी कम करते हैं। इस प्रकार यह उस पारदर्शिता को भी सामने लाता है जो ज्यादातर पारंपरिक रियल एस्टेट निवेश में गायब है। इसके अलावा, वे अन्य परिसंपत्ति वर्गों से निवेश का एक गैर-संबंधित विकल्प प्रदान करते हैं।

कराधान थोड़ा जटिल है क्योंकि इसमें ब्याज आय, लाभांश और पूंजीगत लाभ शामिल हैं। इकाइयों की बिक्री पूंजीगत लाभ को आकर्षित करती है और आयोजित निवेश के कार्यकाल के आधार पर लघु या दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ के अधीन होती है। एक वर्ष से कम समय के लिए आयोजित इकाइयों की बिक्री को अल्पकालिक पूंजीगत लाभ के रूप में माना जाता है और 15 प्रतिशत कराधान को आकर्षित करता है, जबकि तीन साल से अधिक समय तक आयोजित इकाइयों को दीर्घावधि के रूप में माना जाता है, यदि लाभ पर 10 प्रतिशत कर लगाया जाता है। एक वित्तीय वर्ष में 1 लाख से अधिक। आरईआईटी से ब्याज को यूनिटधारक की आय के रूप में माना जाता है और तदनुसार कर लगाया जाता है। आरईआईटी से लाभांश को फिर से आरईआईटी की स्थिति से अलग किया जाता है। यदि फंड विशेष कर रियायत स्थिति के तहत है, तो लाभांश को यूनिटधारकों के हाथों आय के रूप में माना जाता है, जिस पर स्लैब के अनुसार कर लगाया जाता है। यदि नहीं, तो ऐसा लाभांश कर-योग्य नहीं है। आरईआईटी में निवेश करते समय, निवेशक इन पहलुओं को ध्यान में रखना बेहतर समझते हैं। किसी भी व्यावसायिक संपत्ति के साथ एक प्रासंगिक मुद्दा रिक्ति है। इसलिए, फंड को शॉर्टलिस्ट करते समय निवेशक को फंड की भारित औसत लीज समाप्ति की तलाश करनी चाहिए। यह समय किरायेदार के लिए पट्टे को नवीनीकृत करने या संपत्ति के खाली होने के लिए समय के लिए बचा है। यह आमतौर पर वर्षों में मापा जाता है और जितना अधिक होगा उतना बेहतर होगा। एक अन्य मीट्रिक जो पूरक है, अधिभोग दर है जो भविष्य के नकदी प्रवाह की निरंतरता के बारे में जानकारी देती है। यहाँ भी, जितना ऊँचा उतना अच्छा।

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CREDIT NEWS: thehansindia