Telangana: भूमि मूल्य संशोधन का व्यवसाय पर कोई प्रभाव नहीं: राम रेड्डी

हैदराबाद: तेलंगाना सरकार ने सरकारी गाइडलाइन वैल्यू और असल मार्केट कीमतों के बीच बड़े अंतर को कम करने के लिए 5 जून, 2026 से राज्य के सभी 144 सब-रजिस्ट्रार ऑफिस में प्रॉपर्टी और ज़मीन की मार्केट वैल्यू में बदलाव लागू किया। इसके बाद से रेवेन्यू में काफी बढ़ोतरी हुई है। नए रेट लागू होने के बाद से रजिस्ट्रेशन और स्टाम्प विभाग ने 20 प्रतिशत की बढ़ोतरी दर्ज की है।

विभाग ने लगभग 2,600 करोड़ रुपये जमा किए, जबकि पिछले साल इसी अवधि में यह आंकड़ा 2,200 करोड़ रुपये था। हालांकि, प्रॉपर्टी रजिस्ट्रेशन में 35,000 की कमी आई, जो 2.9 लाख से घटकर 2.55 लाख हो गए। रेवेन्यू में बढ़ोतरी में रंगारेड्डी, संगारेड्डी और मेडचल-मलकजगिरी ज़िलों का अहम योगदान रहा। विभाग ने ज़मीन की संशोधित वैल्यूएशन की घोषणा के बाद अप्रैल और मई में पहले ही 3,110 करोड़ रुपये दर्ज किए थे।

'द हंस इंडिया' के साथ एक खुलकर हुई बातचीत में, कन्फेडरेशन ऑफ़ रियल एस्टेट डेवलपर्स एसोसिएशन ऑफ़ इंडिया (CREDAI) के राष्ट्रीय अध्यक्ष-निर्वाचित गुम्मी राम रेड्डी ने ज़मीन की वैल्यूएशन स्लैब में बदलाव का रियल एस्टेट सेक्टर पर पड़ने वाले असर के बारे में बात की। राम रेड्डी ने कहा कि ज़मीन की संशोधित वैल्यू स्लैब का रियल एस्टेट कारोबार पर कोई खास असर नहीं पड़ा है और उन्होंने कहा कि इस सेक्टर में एक तिमाही से दूसरी तिमाही के बीच उतार-चढ़ाव आम बात है।

सवाल: राज्य में रियल एस्टेट कारोबार पर ज़मीन की संशोधित वैल्यू का क्या असर पड़ा है?

जवाब: ज़मीन की संशोधित वैल्यू का रियल एस्टेट कारोबार पर कोई असर नहीं पड़ा है। इसमें कोई बड़ा बदलाव नहीं हुआ है। शुरुआती दौर में विरोध होना आम बात है; हालांकि, एक बार जब लोग ज़मीन की संशोधित वैल्यू के आदी हो जाएंगे, तो यह कोई समस्या नहीं रहेगी। असल में, ज़मीन की संशोधित वैल्यू बहुत ज़्यादा नहीं है।

अगर हम बैंक लोन और अपार्टमेंट की कीमत को देखें, तो रियल एस्टेट कारोबार में लगभग 5 से 6 प्रतिशत की गिरावट आई है। हालांकि, उतार-चढ़ाव आम बात है। रियल एस्टेट कारोबार एक तिमाही में ज़्यादा और दूसरी तिमाही में कम हो सकता है। अगर हम अप्रैल और मई की बात करें, तो रियल एस्टेट कारोबार ज़्यादा था, जबकि जून और जुलाई में यह थोड़ा कम था।

सवाल: राज्य सरकार को क्या कदम उठाने चाहिए?

जवाब: राज्य सरकार को किफायती घरों के निर्माण को बढ़ावा देने के लिए उपाय करने चाहिए। इससे पहले, 'किफायती घर' (affordable home) की परिभाषा बदलने की ज़रूरत है। हालांकि, इसके लिए केंद्र सरकार को कदम उठाने होंगे, क्योंकि ज़मीन की कीमतें, निर्माण की लागत और अन्य खर्च काफी बढ़ गए हैं। केंद्र सरकार द्वारा 2017 में घोषित मौजूदा परिभाषा के अनुसार, किफायती घर वे हैं जिनकी कीमत 45 लाख रुपये से कम है।

राज्य सरकार को टैक्स में छूट (tax holidays) देकर किफायती आवास को बढ़ावा देना चाहिए। सरकार निजी डेवलपर्स को कॉन्ट्रैक्ट के आधार पर ज़मीन दे सकती है और साथ ही यह सुनिश्चित कर सकती है कि एक निश्चित प्रतिशत में किफायती घरों का निर्माण हो। नहीं तो, गरीबों के लिए मुश्किल हो जाएगी, क्योंकि वे 5 प्रतिशत GST और 7 प्रतिशत लोन ब्याज का बोझ नहीं उठा सकते, जो कुल मिलाकर लगभग 12 प्रतिशत हो जाता है।

सवाल: राज्य सरकार को क्या करना चाहिए?

जवाब: सरकार को गरीबों के लिए होम लोन के मामले में बैंकों को भरोसा दिलाकर लोगों को प्रोत्साहित करना चाहिए। होम लोन में डिफॉल्ट बहुत कम होते हैं क्योंकि लोग घर के मालिक होने को भावना और प्राथमिकता का मामला मानते हैं। इसलिए, सरकार को निम्न-मध्यम वर्ग के लोगों की ओर से बैंकों को गारंटी देनी चाहिए, जिससे गरीबों के घर के सपने पूरे करने में मदद मिलेगी।

सवाल: राष्ट्रीय स्तर पर रियल एस्टेट का कारोबार कैसा है?

जवाब: वैश्विक युद्ध, आर्टिफिशियल इंटेलिजेंस (AI) और बाज़ार की धारणा (market sentiment) पूरे देश में रियल एस्टेट सेक्टर को प्रभावित कर रहे हैं। हालांकि, ऐसे बदलाव आमतौर पर तिमाही उतार-चढ़ाव का मामला होते हैं। रियल एस्टेट सेक्टर में किसी खास अवधि के दौरान कारोबार में गिरावट आना आम बात है।

रियल एस्टेट एक चक्रीय (cyclical) कारोबार है। जब ज़मीन की कीमतें और निर्माण की लागत बढ़ती है, तो किफायतीपन (affordability) कम हो जाती है, जिससे ठहराव आता है। हालांकि, पुराने प्रोजेक्ट्स का पूरा होना और नए प्रोजेक्ट्स का बाज़ार में आना आम बात है। रियल एस्टेट भावना और रणनीति से चलता है।

सवाल: अभी रियल एस्टेट का कारोबार कहाँ प्रभावित हो रहा है?

जवाब: पूरे देश में, टियर-3 और टियर-4 शहरों में विकास धीमा है क्योंकि लोग टियर-1 और टियर-2 शहरों को प्राथमिकता देते हैं। एक और कारण यह है कि इन शहरों के निवासी बढ़ी हुई ज़मीन और निर्माण लागत का खर्च नहीं उठा पाते, जिससे किफायतीपन कम हो जाता है। इसके अलावा, टियर-3 और टियर-4 शहरों की ओर पलायन (migration) में भी कोई खास बढ़ोतरी नहीं हुई है।