Congress government ने हैदराबाद में ज़मीन अधिग्रहण के लिए TDR को आगे बढ़ाया

Hyderabad: पैसों की तंगी से जूझ रही कांग्रेस सरकार, ज़मीन और प्रॉपर्टी के मालिकों के लिए, जो सड़क चौड़ीकरण और दूसरे इंफ्रास्ट्रक्चर प्रोजेक्ट्स की वजह से अपनी संपत्ति खोने वाले हैं, मुआवज़े के तौर पर ट्रांसफरेबल डेवलपमेंट राइट्स (TDR) पर तेज़ी से विचार कर रही है।

फ्लाईओवर और अंडरपास से जुड़े सड़क बढ़ाने के कामों से लेकर प्रस्तावित मूसी रिवरफ्रंट डेवलपमेंट और गांधी सरोवर प्रोजेक्ट तक, सरकार सीधे कैश मुआवज़े के विकल्प के तौर पर TDR दे रही है।

दो हफ़्ते पहले, मूसी रिवरफ्रंट डेवलपमेंट कॉर्पोरेशन लिमिटेड (MRDCL) ने एक नोटिफिकेशन जारी करके प्रभावित प्रॉपर्टी मालिकों से कॉर्पोरेशन या ग्रेटर हैदराबाद म्युनिसिपल कॉर्पोरेशन (GHMC) से संपर्क करने और नदी के मैक्सिमम फ्लड लेवल (MFL) या बफर ज़ोन में मौजूद प्रॉपर्टीज़ को सरेंडर करने के बदले TDR लेने की अपनी इच्छा बताने को कहा था।

MRDCL का प्लान मूसी रिवरफ्रंट को गांडीपेट से गौरेली तक 55 किलोमीटर के हिस्से में डेवलप करने का है, जिसमें रंगारेड्डी, हैदराबाद और मेडचल-मलकाजगिरी ज़िलों के 14 मंडलों के 46 गाँव शामिल हैं। इस प्रपोज़ल में नदी के दोनों तरफ 50-मीटर के बफ़र के अंदर बड़े डेवलपमेंट शामिल हैं।

नोटिफ़िकेशन के मुताबिक, दरघा कालीशखान, किस्मतपुर, हैदरगुडा, बंदलागुडा जागीर, बुडवेल और उप्परपल्ली के सर्वे नंबर में आने वाले ज़मीन मालिकों को फ़ेज़ IA के तहत हिमायतसागर से गांधी सरोवर (बापू घाट) तक 9.2 km के हिस्से के लिए TDR चुनने के लिए कहा गया है।

इसी तरह, गांडीपेट, नरसिंगी, मंचिरेवुला, इब्राहिमबाग, किला मोहम्मद नगर, गंधमगुडा, हैदरशाहकोट, हैदरगुडा और बंदलागुडा के ज़मीन मालिकों को फ़ेज़ IB के तहत उस्मान सागर से गांधी सरोवर तक 11.8 km के हिस्से के लिए TDR लेने के लिए कहा गया है।

हालांकि, इन प्रोजेक्ट्स के अलावा, कई प्रभावित ज़मीन मालिकों ने TDR लेने में हिचकिचाहट दिखाई है, और इसके बजाय मौजूदा मार्केट रेट पर कैश मुआवज़े पर ज़ोर दिया है। हाल के सालों में, ज़मीन और प्रॉपर्टी के मालिकों ने अलग-अलग चिंताओं का हवाला देते हुए, अलग-अलग राज्य सरकार के प्रोजेक्ट्स को लेकर कई विरोध और आपत्तियां जताई हैं।

TDR सर्टिफिकेट डिमांड-सप्लाई मैकेनिज्म पर काम करते हैं। हाल तक, इनका इस्तेमाल मुख्य रूप से बिल्डर्स एक्स्ट्रा फ्लोर बनाने की परमिशन लेने या TDR बॉन्ड खरीदकर ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट से जुड़ी पेनल्टी चुकाने के लिए करते थे। हालांकि, डिमांड सीमित ही रही है।

TDR बॉन्ड से जुड़े ट्रांज़ैक्शन बेचने वालों और खरीदने वालों, आमतौर पर बिल्डर्स के बीच प्राइवेट अरेंजमेंट होते हैं। सरकार द्वारा दिए जाने वाले कैश कम्पेनसेशन के उलट, TDR होल्डर्स को अपने बॉन्ड को मोनेटाइज़ करने से पहले सही खरीदारों और सही कीमतों का इंतज़ार करना पड़ता है, जो एक टाइम लेने वाला प्रोसेस हो सकता है।

कुछ मामलों में, बिल्डर्स पर आरोप है कि उन्होंने कम TDR कीमतों पर मोलभाव करने के लिए कार्टेल बनाए, जिससे बॉन्ड होल्डर्स को नुकसान हुआ।

अभी, मार्केट में लगभग 3,000 एकड़ के TDR बॉन्ड बिना बिके हैं, जिससे इंफ्रास्ट्रक्चर प्रोजेक्ट्स के लिए ज़मीन खरीदने पर असर पड़ रहा है। GHMC ने लगभग 7,000 करोड़ रुपये के फ्लाईओवर, अंडरपास और दूसरे कामों का प्रस्ताव दिया है, जिनमें से कई ज़मीन अधिग्रहण की रुकावटों की वजह से अभी शुरू नहीं हुए हैं।

सरकार TDR पर क्यों ध्यान दे रही है?

जब भी सड़क चौड़ी करने या फ्लाईओवर बनाने का काम होता है, तो प्रभावित ज़मीन मालिकों को मुआवज़ा देना होता है, आमतौर पर तुरंत कैश देकर। पिछले दस सालों में, ज़मीन और प्रॉपर्टी की कीमतें तेज़ी से बढ़ी हैं, जिससे ज़मीन अधिग्रहण इंफ्रास्ट्रक्चर प्रोजेक्ट्स की लागत का एक बड़ा हिस्सा बन गया है।

पैसे की तंगी के बीच, सरकार पहले पेमेंट का बोझ कम करने के लिए TDR जारी करने पर ज़ोर दे रही है। एक बार TDR मिल जाने के बाद, ज़मीन मालिक मालिकाना हक छोड़ देते हैं, जिससे प्रोजेक्ट बिना किसी देरी के पूरा हो जाता है।

TDR सर्टिफिकेट क्या है?

TDR एक डेवलपमेंट राइट है जो शहरी लोकल बॉडी या शहरी विकास अथॉरिटी जारी करती हैं, जो नई बिल्डिंग में या मौजूदा स्ट्रक्चर में मंज़िलें जोड़कर ज़्यादा बने हुए एरिया की इजाज़त देता है। यह सर्टिफिकेट बिल्डिंग बाय-लॉज़ के तहत रेगुलेट होता है।

यह सरकार को दी गई ज़मीन या प्रॉपर्टी के बदले दिया जाता है, जिससे होल्डर पैसे लेकर एडिशनल डेवलपमेंट राइट्स को ट्रांसफर या बेच सकता है।