TNRERA फंड डायवर्जन को रोकने के लिए 3-ए/सी व्यवस्था को सख्ती से लागू करेगा

CHENNAI चेन्नई: तमिलनाडु रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (TNRERA) 1 जनवरी, 2026 से रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स के लिए लंबे समय से अनिवार्य तीन-बैंक-अकाउंट स्ट्रक्चर को सख्ती से लागू करेगी, जिससे खरीदारों के फंड पर निगरानी कड़ी होगी और उन कमियों को दूर किया जाएगा जिनसे कमजोर ऑडिट ट्रेल और पैसे के संभावित दुरुपयोग की गुंजाइश बनती थी।

दिसंबर की शुरुआत में रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट, 2016 की धारा 37 के तहत जारी एक आदेश में, अथॉरिटी ने कहा कि ये निर्देश 1 जनवरी, 2026 को या उसके बाद मिलने वाले सभी प्रोजेक्ट आवेदनों और दोबारा जमा किए गए आवेदनों पर लागू होंगे। हालांकि यह फ्रेमवर्क RERA के लागू होने के बाद से मौजूद है, रेगुलेटर ने कहा कि इसे लागू करने और निगरानी को मजबूत करने की जरूरत है।

TNRERA की समीक्षा में पाया गया कि हालांकि प्रमोटर खरीदारों से जमा किए गए फंड का 70% जमीन और निर्माण लागत के लिए एक तय अकाउंट में रखने की शर्त का मोटे तौर पर पालन करते थे, लेकिन शुरुआती कलेक्शन अकाउंट अक्सर रेगुलेटरी निगरानी से बाहर रहते थे। कुछ मामलों में, ये अकाउंट कई प्रोजेक्ट्स के लिए इस्तेमाल किए जाते थे, जिससे फंड के दुरुपयोग का जोखिम बढ़ जाता था और पता लगाना मुश्किल हो जाता था।

मजबूत किए गए सिस्टम के तहत, प्रमोटरों को उसी शेड्यूल्ड बैंक और ब्रांच में तीन प्रोजेक्ट-विशिष्ट अकाउंट रखने होंगे ---- एक RERA-निर्दिष्ट कलेक्शन अकाउंट जिसमें खरीदारों के पेमेंट का 100% आएगा; एक RERA-निर्दिष्ट अलग अकाउंट जिसमें जमीन और निर्माण के लिए तय 70% कलेक्शन होगा; और एक RERA-निर्दिष्ट ट्रांजैक्शन अकाउंट जिसमें बाकी 30% अन्य प्रोजेक्ट-संबंधित खर्चों के लिए रहेगा। ट्रांसफर केवल ऑटोमेटेड एंड-ऑफ-डे स्वीप के माध्यम से ही किए जाने चाहिए।

CREDAI चेन्नई के अध्यक्ष ए मोहम्मद अली ने कहा कि डेवलपर्स के संगठन को TNRERA के अस्तित्व में आने के बाद से ही इन नियमों की जानकारी है और वे इन्हें लागू कर रहे हैं।

हालांकि, उन्होंने कहा कि कुछ मुद्दों पर चर्चा की जरूरत है, खासकर जॉइंट वेंचर (JV) डेवलपमेंट में जहां जमीन मालिक बिल्डिंग का एक हिस्सा अपने पास रखते हैं। ऐसे मामलों में, उन्होंने कहा, जमीन मालिकों को तीन अलग-अलग बैंक अकाउंट रखने की जरूरत नहीं हो सकती है। CREDAI ने इन चिंताओं को अथॉरिटी के सामने उठाया है।

KG बिल्डर्स के मैनेजिंग डायरेक्टर हरेश किशोर ने कहा कि ये नियम प्रोजेक्ट पूरा होने के लिए फंड को सुरक्षित करके खरीदारों का भरोसा बढ़ाएंगे, साथ ही कमजोर, अनौपचारिक खिलाड़ियों को बाहर करके और मजबूत कंप्लायंस क्षमताओं वाले संगठित डेवलपर्स का पक्ष लेकर कंसोलिडेशन को भी तेज करेंगे। तीन-अकाउंट फ्रेमवर्क कैसे काम करता है

1 1 जनवरी, 2026 को या उसके बाद मिले सभी आवेदनों पर लागू (फिर से सबमिट किए गए आवेदनों सहित)

2 खरीदार का सारा पैसा पहले एक नॉन-ऑपरेशनल कलेक्शन अकाउंट में जाना चाहिए

3 उसी दिन ऑटो स्वीप: 70% अलग अकाउंट में, 30% ट्रांजैक्शन अकाउंट में

4 70% अकाउंट: कोई लेन/चार्ज नहीं; पैसे सिर्फ़ QR-कोडेड सर्टिफ़िकेट से निकाले जा सकते हैं

5 रिफंड की सीमा 70% अलग अकाउंट से, 30% ट्रांजैक्शन अकाउंट से

6 सभी प्रोजेक्ट लोन का खुलासा ऑडिटर एंड-यूज़ सर्टिफ़िकेशन के साथ किया जाएगा

7 जॉइंट डेवलपमेंट के लिए तीन अकाउंट के दो पैरेलल सेट की ज़रूरत होगी

8 रजिस्ट्रेशन में गड़बड़ी होने पर बैंक अकाउंट फ़्रीज़ कर देंगे; TNRERA से कंप्लीशन रिपोर्ट मिलने के बाद ही फ़ाइनल पैसे निकाले जा सकेंगे