Punjab में भूमि उपयोग परिवर्तन (सीएलयू) घोटाला उजागर
Punjab पंजाब के डिपार्टमेंट ऑफ़ हाउसिंग एंड अर्बन डेवलपमेंट के तहत आने वाले डिपार्टमेंट ऑफ़ टाउन एंड कंट्री प्लानिंग (DTCP) द्वारा दिए गए चेंज ऑफ़ लैंड यूज़ (CLU) अप्रूवल में कथित गड़बड़ियों की एनफोर्समेंट डायरेक्टरेट (ED) की चल रही जांच ने राज्य में, खासकर मोहाली और न्यू चंडीगढ़ में, गहरी जड़ें जमाए हुए नेता-रियल एस्टेट एजेंट-अधिकारी के गठजोड़ को सामने ला दिया है। कथित तौर पर इससे कुछ डेवलपर्स और ज़मीन मालिकों के लिए ज़मीन की कीमतें बढ़ाने के लिए मास्टर प्लान और ज़ोनिंग नियमों में हेरफेर के साथ-साथ संदिग्ध परमिशन को बढ़ावा मिला।
CLU परमिशन किसी भी रियल एस्टेट एजेंट के लिए रेजिडेंशियल, कमर्शियल या इंडस्ट्रियल प्रोजेक्ट्स को आगे बढ़ाने के लिए सबसे ज़रूरी क्लीयरेंस है। इसके बिना, कोई भी डेवलपमेंट कानूनी तौर पर शुरू नहीं हो सकता। ED की जांच के केंद्र में दो बड़ी रियल एस्टेट कंपनियां हैं – सनटेक सिटी, जिसे इंडियन कोऑपरेटिव हाउसिंग बिल्डिंग सोसाइटी प्रमोट करती है, और ऑल्टस स्पेस बिल्डर्स प्राइवेट लिमिटेड। सेंट्रल एजेंसी यह जांच कर रही है कि इन ग्रुप्स ने कथित तौर पर कैसे फर्जी CLU अप्रूवल हासिल किए, घर खरीदने वालों और ज़मीन मालिकों को धोखा दिया, और बड़े पैमाने पर मनी लॉन्ड्रिंग में शामिल रहे। जांच से जुड़े अधिकारी बताते हैं कि कथित घोटाले में मुख्य कमजोरी पंजाब के एक खास नियम में थी, जिसके तहत रियल एस्टेट एजेंट्स को प्रोजेक्ट एरिया में सिर्फ 25 परसेंट ज़मीन के मालिकाना हक के साथ CLU या लेआउट प्लान अप्रूवल लेने की इजाज़त थी। बाकी ज़मीन के लिए, ज़मीन मालिकों से नो-ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट (NOC) या सहमति मान ली जाती थी।
सूत्रों का कहना है कि यहीं से रेवेन्यू और DTCP अधिकारियों की मिलीभगत से कथित तौर पर हेरफेर शुरू हुआ। रियल एस्टेट एजेंट्स ने कथित तौर पर अप्रूवल हासिल करने के लिए नकली या बोगस सहमति पत्र जमा करने में कामयाबी हासिल की, जिन पर जाली साइन और अंगूठे के निशान थे। इसे पंजाब रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (RERA) या हाउसिंग डिपार्टमेंट की नाकामी कहें, लेकिन दो रियल एस्टेट एजेंट – जिनके पास 25 परसेंट का मालिकाना हक था और बाकी के लिए कथित तौर पर नकली सहमति थी – ने घर खरीदने वालों को ऐसी ज़मीन पर प्लॉट बेच दिए जिसके लिए कोई वैलिड सहमति नहीं थी। फर्जी कागज़ात और विवादित ज़मीन के मालिकाना हक की गंभीर शिकायतों के बावजूद इजाज़त दी गई।
पंजाब देश का अकेला ऐसा राज्य था जहाँ यह 25 परसेंट का नियम लागू था। हरियाणा, महाराष्ट्र और उत्तर प्रदेश जैसे राज्यों में, डेवलपर्स को आम तौर पर ज़मीन मालिकों के साथ कोलेबोरेशन एग्रीमेंट या 100 परसेंट मालिकाना हक की ज़रूरत होती थी। पंजाब में पिछले साल (2025) ही नियमों में बदलाव किया गया था, जिससे CLU/लेआउट अप्रूवल के लिए 100 परसेंट मालिकाना हक ज़रूरी हो गया।
बदला हुआ ज़मीन इस्तेमाल में बदलाव
पता चला है कि एनफोर्समेंट डायरेक्टरेट डिपार्टमेंट के अधिकारियों की भूमिका और बिल्डरों को मिले संभावित राजनीतिक संरक्षण की भी जाँच कर रहा है। ज़मीन मालिकों के DTCP से संपर्क करने और यह शिकायत करने के बाद कि प्रमोटरों ने नकली सहमति पत्र जमा किए हैं, डिपार्टमेंट ने बदले हुए CLU ऑर्डर जारी किए। इन ऑर्डर में, कुछ विवादित ज़मीन के टुकड़ों की परमिशन रद्द कर दी गई थी। एजेंसी अब इस बात की जांच कर रही है कि बदले हुए ऑर्डर में यह मानने के बावजूद कि प्रमोटर विवादित ज़मीन पर “अपने टाइटल या सहमति की वैलिडिटी साबित करने में फेल रहे”, डिपार्टमेंट ने उनके खिलाफ सख्त सज़ा देने वाली कार्रवाई क्यों नहीं की।
घोटाला CLU ग्रांट से पहले का है ED की रेड मोहाली और न्यू चंडीगढ़ में CLU परमिशन तक ही सीमित नहीं है। इन्वेस्टिगेटर पंजाब के मास्टर प्लान और ज़ोनिंग नियमों में बार-बार होने वाले बदलावों की भी जांच कर रहे हैं। ऐसे कई उदाहरण हैं जहां DTCP ने कथित तौर पर ज़मीन का इस्तेमाल एजुकेशनल से कमर्शियल या रेजिडेंशियल ज़ोन में बदल दिया।
उदाहरणों में न्यू चंडीगढ़ में इको सिटी-3 शामिल है, जहां एक एजुकेशनल ज़ोन को रेजिडेंशियल इस्तेमाल में बदल दिया गया, सेक्टर 84 में बदलाव और मोहाली में एयरोट्रोपोलिस का एक्सटेंशन। सेंट्रल एजेंसी इस बात की जांच कर रही है कि ज़मीन के इस्तेमाल या ज़ोनिंग में ऐसे बदलावों से उस ज़मीन की मार्केट वैल्यू में तेज़ी से बढ़ोतरी कैसे हुई। कुछ मामलों में, ज़मीन का मुआवज़ा कथित तौर पर 9 करोड़ रुपये प्रति एकड़ तक घोषित किया गया है। एक पूर्व चीफ टाउन प्लानर, गुरप्रीत सिंह ने कहा कि मास्टर प्लान के तहत, कमर्शियल, रेजिडेंशियल, एजुकेशनल या इंस्टीट्यूशनल मकसद के लिए लैंड यूज़ को पूरी स्टडी और एनालिसिस के बाद तय किया जाता है। उन्होंने कहा, “मास्टर प्लान में बार-बार बदलाव से रेजिडेंशियल और कमर्शियल इस्तेमाल के बीच ज़रूरी बैलेंस बिगड़ जाता है, ताकि आबादी की डेंसिटी और ज़रूरी सर्विसेज़ की कैपेसिटी बनी रहे।”
