'सोसाइटी अपने निर्मित क्षेत्र से अधिक एकपक्षीय डीम्ड कन्वेयंस का दावा नहीं कर सकती'- हाई कोर्ट

बॉम्बे हाई कोर्ट ने फैसला सुनाया है कि महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लैट्स (निर्माण को बढ़ावा देने का विनियमन) के प्रावधानों के अनुसार, किसी हाउसिंग सोसाइटी, कंपनी या एसोसिएशन को उसके निर्मित क्षेत्र और उसके आसपास के क्षेत्र से अधिक "एकतरफा डीम्ड कन्वेयंस" नहीं दिया जा सकता है। , बिक्री, प्रबंधन और स्थानांतरण) अधिनियम (एमओएफए)। अदालत ने इस बात पर जोर दिया कि एक बड़ी परियोजना में, जहां चरणबद्ध तरीके से समय अवधि में कई इमारतों का निर्माण प्रस्तावित है, वहां कुछ बदलाव होने तय हैं, और व्यक्तिगत भवन/सोसायटी उस क्षेत्र के लिए डीम्ड कन्वेयंस की हकदार होगी। कब्जा कर लेता है.अदालत दो हाउसिंग सोसायटियों - लोअर परेल में मैराथन एरा को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसायटी लिमिटेड और अंधेरी में गुलमोहर लोकमिलन को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसायटी लिमिटेड द्वारा दायर याचिकाओं पर सुनवाई कर रही थी - जिन्हें सहकारी समितियों के जिला उप रजिस्ट्रार द्वारा निर्मित राशि से अधिक एकतरफा डीम्ड कन्वेयंस देने से इनकार कर दिया गया था। ऊपर का क्षेत्र. समाज एक बड़े गेटेड समुदाय का हिस्सा थे।

एमओएफए की धारा 11, फ्लैट खरीदारों की सुरक्षा के लिए बनाया गया एक कल्याणकारी कानून है, जो फ्लैट लेने वाले व्यक्तियों के संगठन को "प्रमोटर" से स्वामित्व के हस्तांतरण का प्रावधान करता है। प्रमोटर का कर्तव्य है कि वह अंतिम लाभार्थियों (फ्लैट खरीदारों) को एक निर्धारित समय के भीतर एक कन्वेंस निष्पादित करके स्वामित्व हस्तांतरित करे। यदि प्रमोटर ऐसा करने में विफल रहता है, तो अंतिम लाभार्थी इस कन्वेंस को प्राप्त करने के लिए एक निर्दिष्ट वैधानिक प्राधिकारी को आवेदन कर सकते हैं।

अदालत ने कहा कि विवाद आम तौर पर एकल भूखंड विकास के मामलों में उत्पन्न नहीं होते हैं, बल्कि चरणों में लंबी अवधि में किए गए 'लेआउट विकास' के मामलों में उत्पन्न होते हैं। ऐसे बहु-संरचना बड़े लेआउट विकास में, लेआउट में व्यक्तिगत भूमि रिकॉर्ड विशिष्ट इकाइयों पर प्रत्येक भूखंड के आधार पर निर्माण क्षमता की गणना नहीं की जाती है। समग्र रूप से संपूर्ण लेआउट की अधिकतम निर्माण क्षमता का आकलन किया गया है। इससे न केवल विकास अधिक जटिल हो जाता है बल्कि विधायी और वैधानिक क्षेत्र भी बदल जाता है।प्लॉट के लिए एफएसआई "पूरे लेआउट में समान रूप से वितरित नहीं है"। जबकि अधिकतम अनुमेय निर्मित क्षेत्र ज्ञात है, लेआउट के भीतर आंतरिक आवंटन प्रमोटर या डेवलपर द्वारा निर्धारित किया जाता है और यह किसी विशेष भूमि राजस्व रिकॉर्ड से असंबंधित है।

मैराथन नेक्स्ट जेन, एक बड़ी संपत्ति का मालिक है, जो उस ज़मीन पर है जो कभी मुंबई की अब बंद हो चुकी सूती कपड़ा मिलों में से एक की थी।संपूर्ण मैराथन परियोजना, लगभग 35000 वर्ग मीटर के भूखंड में फैली हुई है, इसमें दो संरचनाएं मैराथन एरा और मैराथन इनोवा हैं। एरा चार विंगों का एक आवासीय परिसर है। मैराथन इनोवा कथित तौर पर व्यावसायिक उपयोग के लिए है। इसके अलावा, ग्राउंड और चार मंजिलों का एक कार पार्किंग टावर है, जिसमें पांचवें स्तर पर एक क्लब हाउस और एक निर्दिष्ट मनोरंजन मैदान है।

मैराथन युग के सभी चार विंगों के निर्माण के लिए 6787.82 वर्ग मीटर क्षेत्र का उपयोग किया जाना था। सोसायटी जनवरी 2010 में पंजीकृत हुई थी। विवाद बीएमसी द्वारा ऑक्यूपेशन सर्टिफिकेट जारी करने के बाद पैदा हुआ।मैराथन एरा को 11 जुलाई 2015 को आर्किटेक्ट्स (मैसर्स पाटीदार एलायंस) से सर्टिफिकेट मिला। इससे पता चला कि मैराथन एरा को 'अपने निर्मित क्षेत्र को बनाए रखने के लिए' बड़ी संपत्ति के 56% से कुछ अधिक की 'आवश्यकता होगी'।

अदालत ने टिप्पणी की कि सोसायटी ने चरणबद्ध मल्टी-बिल्डिंग लेआउट विकास में एक इमारत के निर्मित क्षेत्र और आवश्यक एफएसआई के बीच सीधा संबंध बनाया है। “यह न केवल अव्यावहारिक है बल्कि लगभग असंभव है। एफएसआई की गणना पूरे लेआउट पर की जाती है और किसी विशेष निर्माण के लिए इसका आंतरिक आवंटन एक विशिष्ट छोटे क्षेत्र से असंबंधित है, “जस्टिस गौतम पटेल और कमल खाता की पीठ ने 18 अप्रैल को कहा।” याचिकाकर्ता समाज अपने पदचिह्न क्षेत्र पर एक साथ जोर नहीं दे सकता है। 6787 वर्ग मीटर में से, इसका पूरा निर्मित क्षेत्र 29000 है और फिर बड़ी संपत्ति के एक बड़े हिस्से या टुकड़े पर दावा करता है।

अगस्त 2016 में, बीएमसी ने एक और संशोधित योजना को मंजूरी दी और तदनुसार, योजनाओं में संशोधन किया गया।

10 अप्रैल, 2017 को, जिला उप रजिस्ट्रार ने डीम्ड कन्वेयंस देने से इनकार करते हुए एक आदेश पारित किया, जिसे एचसी के समक्ष चुनौती दी गई थी।

मैराथन एरा का प्रतिनिधित्व वरिष्ठ वकील डेरियस खंबाटा ने किया। डेवलपर का प्रतिनिधित्व वरिष्ठ अधिवक्ता प्रवीण समदानी ने किया और मैराथन इनोवा का प्रतिनिधित्व अधिवक्ता विवेक कांतावाला ने किया।“दो सिद्धांत सामने आते हैं। सबसे पहले, जबकि अतिरिक्त एफएसआई का उपयोग किया जा सकता है, इसका उपयोग इस तरीके से नहीं किया जा सकता है जिससे वादा किए गए या सुनिश्चित सुविधाओं और सुविधाओं में कमी आएगी। वह तयशुदा कानून है. दूसरा, पूर्ण भवन में पहले से ही उपयोग की गई एफएसआई से किसी भी तरह समझौता नहीं किया जा सकता है। इसे कम भी नहीं किया जा सकता,'' पीठ ने कहा।कोर्ट ने याचिका खारिज करते हुए सोसायटी को नई याचिका दायर करने की छूट दे दी आवेदन पर सक्षम प्राधिकारी द्वारा कानून के अनुसार निर्णय लिया जाएगा।