रियल्टी बाजार को झटका लगा है क्योंकि उच्च लेनदेन लागत ने केरल में खेल बिगाड़ दिया

कोच्चि : रियल एस्टेट बाजार में सुस्ती को दर्शाते हुए, 1 अप्रैल, 2023 से स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क में भारी बढ़ोतरी के बावजूद भूमि लेनदेन से केरल के राजस्व में गिरावट का रुझान दिख रहा है।

बजट दस्तावेजों पर बारीकी से नजर डालने से पता चलता है कि स्टांप और पंजीकरण शुल्क से राज्य सरकार का राजस्व 2023-24 वित्तीय वर्ष में घटकर 6,111.79 करोड़ रुपये होने की उम्मीद है, जो 2022 में 6,216.71 करोड़ रुपये से 104.92 करोड़ रुपये (लगभग 1.7%) कम है। 23.

अपने 2022-23 के बजट में, वित्त मंत्री केएन बालगोपाल ने संपत्ति कर की दर में 25% की वृद्धि का प्रस्ताव रखा था, जो 1 अप्रैल, 2023 से प्रभावी होगी। यह वृद्धि चरणबद्ध तरीके से की गई थी, जिसमें लगातार पांच वर्षों में प्रत्येक में 5% की बढ़ोतरी हुई थी। 2% पंजीकरण शुल्क के अलावा, स्टांप शुल्क 5% से बढ़ाकर 7% कर दिया गया।

“जबकि अधिकांश अन्य राज्यों ने संपत्ति लेनदेन शुल्क को 1% और 2% तक कम कर दिया है, केरल में पंजीकरण शुल्क 9% (7% स्टांप शुल्क और 2% पंजीकरण शुल्क) है। इन उच्च लेनदेन लागतों के कारण, जो लोग निवेश उद्देश्यों के लिए फ्लैट खरीदने की योजना बना रहे हैं, वे ऐसा करने से बच रहे हैं, ”एक प्रमुख संपत्ति डेवलपर एसेट होम्स के संस्थापक और प्रबंध निदेशक सुनील कुमार वी ने कहा।

इससे पहले, सरकार ने भूमि के उचित मूल्य में 20% की बढ़ोतरी की थी, जो पिछले साल 1 अप्रैल से लागू हुई थी। मार्च 2023 को समाप्त वर्ष के लिए स्टांप शुल्क और पंजीकरण से राजस्व 28% बढ़कर 4,857.33 करोड़ रुपये से 6,216.71 करोड़ रुपये हो गया क्योंकि लोग उच्च दर लागू होने से पहले अपनी संपत्तियों को पंजीकृत करने के लिए दौड़ पड़े।

भूमि का उचित मूल्य, जिसे पहली बार 2010 में लागू किया गया था, कम से कम पांच बार संशोधित किया गया था। उद्योग के अंदरूनी सूत्रों ने कहा कि 2010 के बाद से जमीन की उचित कीमत 220% बढ़ गई है। इसके अलावा, 1 अप्रैल, 2023 से, राज्य को रियल एस्टेट पर उच्च स्टांप शुल्क, पंजीकरण शुल्क और जीएसटी से 14% प्रत्यक्ष राजस्व का लाभ होना था। लेन-देन (7+2+5) लेकिन यह संख्याओं में प्रतिबिंबित नहीं होता है।

“स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क गलत समय पर बढ़ाए गए थे। अगर कुछ लेन-देन हो भी रहा है, तो वह केवल कोच्चि और तिरुवनंतपुरम के शहरी इलाकों में है। बाजार सुस्त है, ”अर्थशास्त्री और राज्य सरकार की सार्वजनिक व्यय समीक्षा समिति की पूर्व प्रमुख मैरी जॉर्ज ने कहा।

उनके अनुसार, राज्य में 11 लाख घर - जिनमें से अधिकांश प्रवासी केरलवासियों की आलीशान इमारतें हैं - खाली पड़े हैं। “आवास क्षेत्र मंदी के दौर से गुजर रहा है। हम जो भी मांग देख रहे हैं वह केवल शहरों में फ्लैटों के लिए है। एनआरआई फ्लैटों में निवेश कर रहे हैं, लेकिन केवल तभी जब उन्हें यकीन हो कि इसे किराए पर दिया जा सकता है, ”उसने कहा।

राज्य योजना बोर्ड के सदस्य के रवि रमन ने स्वीकार किया कि इस वित्तीय वर्ष में भूमि लेनदेन में संकुचन हुआ है, जो सामान्य रूप से रियल एस्टेट क्षेत्र तक फैल गया है। हालांकि, उन्होंने सुस्ती का मुख्य कारण उन बैंकों को बताया, जो राज्य में कर्ज देने से बच रहे हैं.

“एसबीआई जैसे प्रमुख बैंकों के लिए क्रेडिट-डिपॉजिट (सीडी) अनुपात में जिस स्तर तक गिरावट आई है वह चौंकाने वाला है। अगर आप कोई न कोई संपत्ति खरीद रहे हैं तो आप बैंकों से कुछ सहायता पाना चाहेंगे। लेकिन ऐसा नहीं हो रहा है,'' उन्होंने तर्क दिया।

नवीनतम आंकड़ों में रवि रमन के तर्क की पुष्टि होती है। उदाहरण के लिए, एसबीआई का सीडी अनुपात केवल 55% है जबकि फेडरल बैंक का सीडी अनुपात 45% से भी कम है, तब भी जब राज्य का औसत लगभग 64% है। जमा के मामले में एसबीआई और फेडरल बैंक केरल के दो अग्रणी बैंक हैं। उन्होंने कहा, "दिलचस्प बात यह है कि राज्य में एनआरआई जमा राशि बढ़ रही है, जबकि बैंक पैसा वापस अर्थव्यवस्था में नहीं डाल रहे हैं।"

मैरी जॉर्ज के अनुसार, केरल में ज़मीन सबसे बड़ी संपत्ति हुआ करती थी लेकिन अब नहीं।

“संपत्ति की कीमतें सोने की कीमतों की तुलना में तेजी से बढ़ीं। अब, ऐसी कोई सराहना नहीं है,” उसने कहा।

सुनील कुमार ने कहा, ऊंची स्टांप ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क के कारण लोग संपत्तियों का पंजीकरण कराने से झिझकते हैं।

“वे बिना पंजीकरण के संपत्तियों पर कब्ज़ा कर लेंगे। हालाँकि लेन-देन हो रहा है, लेकिन इसके परिणामस्वरूप स्वामित्व परिवर्तन नहीं होगा। या लोग कम कीमत दिखाकर पंजीकरण करा लेते हैं,'' उन्होंने कहा।

उच्च लेनदेन लागत को निवेशकों के लिए अनुकूल नहीं बताते हुए, सुनील कुमार ने बताया कि गुजरात, कर्नाटक, तमिलनाडु या मुंबई में भूमि पंजीकरण दरें 2-4% की सीमा में हैं। “कम लेनदेन लागत पर, कोच्चि की तुलना में किसी को मुंबई या बेंगलुरु में रियल एस्टेट में अपने निवेश के लिए बेहतर सराहना मिलेगी। अब केवल अंतिम उपयोगकर्ता ही अपार्टमेंट खरीद रहे हैं,'' उन्होंने कहा।