जेएंडके बैंक से FCIK की बड़ी मांग

श्रीनगर, फेडरेशन ऑफ चैंबर्स ऑफ इंडस्ट्रीज कश्मीर (एफसीआईके) ने जम्मू-कश्मीर बैंक से गिरवी रखी संपत्तियों के मूल्यांकन के लिए एक समान, साक्ष्य-आधारित और विवेकाधिकार-रहित पद्धति अपनाने का आग्रह किया है। एफसीआईके का कहना है कि व्यक्तिपरक भूमि मूल्यांकन से लघु एवं मध्यम उद्यमों (एमएसएमई) की ऋण प्राप्ति सीमित हो रही है और समझौता निपटान में बाधा आ रही है। एफसीआईके ने यहां जारी एक बयान में बैंक प्रबंधन से सूचीबद्ध मूल्यांकनकर्ताओं और शाखाओं को साक्ष्य-आधारित संपार्श्विक मूल्यांकन और ऋण वितरण एवं ऋण निपटान में इसके निरंतर अनुप्रयोग के लिए स्पष्ट निर्देश जारी करने का आग्रह किया है।

कई उधारकर्ताओं ने शिकायत की है कि बैंक द्वारा अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता सत्यापित बिक्री लेनदेन के बजाय विक्रेताओं की "मांगी गई कीमतों" को दर्शाने वाली अनौपचारिक स्थानीय और रियल एस्टेट पूछताछ पर अत्यधिक निर्भर रहते हैं। इस प्रकार के अनुमान परामर्श किए गए व्यक्तियों के अनुसार भिन्न होते हैं, जिससे वे ऋण पात्रता या ऋण निपटान राशि निर्धारित करने का अविश्वसनीय आधार बन जाते हैं। एफसीआईके ने कहा, "मांगी गई कीमत यह दर्शाती है कि विक्रेता क्या प्राप्त करने की उम्मीद करता है, न कि खरीदार क्या भुगतान करेगा। उधारकर्ता के लिए गंभीर परिणाम वाले मूल्यांकन को ऐसे साक्ष्यों पर आधारित होना चाहिए जिनकी जांच और सत्यापन किया जा सके।"

एफसीआईके ने मांग की कि सरकार द्वारा अधिसूचित सर्कल रेट और तुलनीय भूमि की हालिया पंजीकृत बिक्री को मुख्य संदर्भ बिंदु के रूप में इस्तेमाल किया जाए, जिसमें स्थान, पहुंच, आकार, अनुमत उपयोग, स्वामित्व और अन्य महत्वपूर्ण कारकों के लिए दस्तावेजी समायोजन शामिल हों। एफसीआईके ने कहा, "सर्कल रेट हमेशा बाजार मूल्य के बराबर नहीं होते, लेकिन महत्वपूर्ण अंतरों को विश्वसनीय साक्ष्य द्वारा समर्थित किया जाना चाहिए।"

एफसीआईके ने पट्टे पर दी गई औद्योगिक भूमि के मूल्यांकन को आवंटन प्रीमियम तक सीमित रखने पर भी सवाल उठाया, जबकि निजी भूमि को अनुमानित बाजार दरों के माध्यम से काफी मूल्यवृद्धि मिलती है। हालांकि स्वामित्व अधिकार अलग-अलग हैं, दोनों मूल्यांकनों को पारदर्शी सिद्धांतों का पालन करना चाहिए जो हस्तांतरणीयता, प्रतिबंधों और प्राप्त होने वाली आय को दर्शाते हों।

फेडरेशन ने बाजार, प्राप्य और संकटकालीन मूल्यों के अलग-अलग उपयोग पर उधारकर्ताओं की चिंताओं को उजागर किया। रिपोर्ट के अनुसार, कम या संकटकालीन मूल्य ऋण पात्रता निर्धारित करते हैं, जबकि उच्च बाजार अनुमान समझौता निपटान के लिए शुद्ध वर्तमान मूल्य (एनपीवी) गणना का आधार बनते हैं।

एफसीआईके ने कहा, "एक उद्यमी को दोहरी हानि का सामना करना पड़ता है जब संपत्ति कम ऋण का समर्थन करती है जबकि उच्च मूल्यांकन निपटान को असहनीय बना देता है। बैंक को इस अंतर को नियंत्रित करने वाली नीति की व्याख्या करनी चाहिए और यह प्रदर्शित करना चाहिए कि प्रत्येक मूल्यांकन अपने घोषित उद्देश्य की पूर्ति कैसे करता है।" इसके अलावा, इसने उस कथित आवश्यकता पर स्पष्टीकरण मांगा कि निपटान के लिए वसूली योग्य मूल्य पर विचार करने से पहले नीलामी का असफल होना आवश्यक है। इसने कहा कि आरबीआई के समझौता-निपटान ढांचे के तहत, बैंक के बोर्ड द्वारा अनुमोदित नीति में निर्धारित पद्धति के अनुसार, संपार्श्विक के वर्तमान वसूली योग्य मूल्य का विवेकपूर्ण आकलन करना आवश्यक है।

संघ ने तर्क दिया कि नीलामी से पहले दस्तावेजी साक्ष्य और पेशेवर जांच के माध्यम से विपणन क्षमता और संभावित वसूली सीमाओं का आकलन किया जा सकता है, और इस कथित शर्त के लिए सटीक नीतिगत और नियामक आधार की मांग की। एफसीआईके द्वारा संकटग्रस्त उधारकर्ताओं को सार्वजनिक रूप से "नाम लेकर बदनाम" करने के खिलाफ बार-बार अपील करने के बावजूद, उन्हें इंगित करने वाले नीलामी नोटिस लगातार जारी किए जा रहे हैं। ऐसी अधिकांश नीलामियों की कथित विफलता से यह सवाल उठता है कि क्या मूल्यांकित मूल्य प्राप्त करने योग्य हैं और बाजार अनुमानों को वसूली योग्य राशियों से अलग करने की आवश्यकता पर बल मिलता है।

एफसीआईके ने कहा, "उधारकर्ताओं को केवल यह साबित करने के लिए असफल नीलामी का सामना नहीं करना चाहिए कि मूल्यांकन खरीदारों को आकर्षित नहीं करता है।" संघ ने इस बात पर जोर दिया कि निपटान की समय सीमा अक्सर उद्यमियों को संपत्तियों को तत्काल बेचने के लिए विवश करती है। इसलिए अपेक्षित वसूली और एनपीवी गणना में प्राप्त होने वाली आय, वसूली का समय, वसूली व्यय और संकटकालीन बिक्री की उचित रूप से समर्थित परिस्थितियों को प्रतिबिंबित किया जाना चाहिए।

एफसीआईके ने प्रबंध निदेशक से आग्रह किया है कि वे सत्यापन योग्य मूल्यांकन साक्ष्य, समायोजन के दर्ज कारण, स्वतंत्र जांच और सभी शाखाओं में एकसमान कार्यान्वयन के साथ-साथ ऋण और समझौता निपटान के लिए मूल्यांकन आधार और एनपीवी पद्धति को नियंत्रित करने वाले स्पष्ट नियम निर्धारित करें। एफसीआईके ने आगे कहा, “पारदर्शी, साक्ष्य-आधारित मूल्यांकन ऋण आवेदकों को अतिरिक्त संपार्श्विक की अनुचित मांगों से बचा सकते हैं और संकटग्रस्त उधारकर्ताओं को यथार्थवादी और तर्कसंगत शर्तों पर अपने ऋणों का निपटान करने में सक्षम बना सकते हैं। ऐसा दृष्टिकोण बैंक के हितों की रक्षा करेगा और साथ ही उद्यमियों को पुरानी देनदारियों को हल करने और अपनी आजीविका का पुनर्निर्माण करने में मदद करेगा।”