कंज्यूमर कनेक्ट: एक्सपर्ट का कहना है, 'महारेरा अटके हुए प्रोजेक्ट्स को आसान बनाने के लिए ज़िम्मेदार

सवाल: हम घर खरीदने वालों का एक ग्रुप हैं जो छह साल से ज़्यादा समय से एक प्रोजेक्ट में फंसे हुए हैं। इस डेवलपमेंट में छह टावर हैं जिनमें करीब 1,200 खरीदार हैं और यह इसलिए लैप्स हो गया क्योंकि डेवलपर ने प्रोजेक्ट रजिस्ट्रेशन के एक्सटेंशन के लिए अप्लाई नहीं किया था। इसमें कई फाइनेंशियल गड़बड़ियां हैं, और डेवलपर को कुछ सालों के लिए जेल भी हुई थी। खरीदार पहले ही 50 से 80% रकम दे चुके हैं। क्या अलॉटी एक साथ आकर प्रोजेक्ट को टेकओवर कर सकते हैं? क्या महारेरा ऐसे टेकओवर की इजाज़त देगा? कुछ खरीदारों ने महारेरा से ब्याज और मुआवज़े के साथ रिफंड के ऑर्डर हासिल किए हैं। अगर अलॉटी प्रोजेक्ट को टेकओवर कर लेते हैं, तो क्या डिफॉल्ट करने वाले डेवलपर की ये लायबिलिटीज़ एसोसिएशन पर आ जाएंगी?

—– नवी मुंबई के प्रभावित घर खरीदने वाले

आपका एक बड़ा प्रोजेक्ट है जो गंभीर गड़बड़ियों में फंसा हुआ है, लेकिन घर खरीदने वालों के पास भी उपाय हैं। रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट, 2016 (RERA) के सेक्शन 7 और 8 में राहत है। सेक्शन 7 आपको प्रोजेक्ट का रजिस्ट्रेशन रद्द करवाने के लिए महारेरा से संपर्क करने की इजाज़त देता है, और सेक्शन 8 अलॉटी या किसी दूसरी एजेंसी द्वारा रुके हुए प्रोजेक्ट को पूरा करने की इजाज़त देता है।

सेक्शन 7 महारेरा को रजिस्ट्रेशन रद्द करने का अधिकार देता है अगर डेवलपर: (a) एक्ट, नियमों या रेगुलेशन के तहत डिफ़ॉल्ट करता है, (b) नगर निकाय, फायर डिपार्टमेंट, या पर्यावरण अधिकारियों जैसी सक्षम अथॉरिटी से मंज़ूरी की शर्तों का उल्लंघन करता है, (c) गलत काम या गड़बड़ियों में शामिल होता है, या (d) धोखाधड़ी वाली गतिविधियों में शामिल होता है। आपके द्वारा शेयर की गई जानकारी को देखते हुए, यह अलॉटी के लिए सेक्शन 7 के तहत रजिस्ट्रेशन रद्द करवाने के लिए मिलकर अप्लाई करने का सही मामला लगता है।

एक बार ऐसी एप्लीकेशन फाइल होने के बाद, महारेरा डेवलपर को 30 दिन का नोटिस जारी करके पूछता है कि रजिस्ट्रेशन क्यों न रद्द कर दिया जाए। सुनवाई के दौरान, महारेरा उसी डेवलपर को सख्त शर्तों के तहत प्रोजेक्ट पूरा करने का आखिरी मौका देने पर विचार कर सकता है। अगर अथॉरिटी यह नतीजा निकालती है कि डेवलपर काम पूरा नहीं कर सकता है, तो वह रजिस्ट्रेशन रद्द कर सकती है।

सेक्शन 8 के मुताबिक, महारेरा को राज्य सरकार से सलाह करके, म्हाडा, सिडको, अलॉटीज़ एसोसिएशन (AoA) जैसी किसी सक्षम अथॉरिटी के ज़रिए या किसी और सही तरीके से बाकी कंस्ट्रक्शन को पूरा करना होगा। प्रोजेक्ट को पूरा करने से इनकार करने का पहला अधिकार AoA को दिया जाना चाहिए। अपने ऐतिहासिक अनामिका CHSL फैसले में, महाराष्ट्र रियल एस्टेट अपीलेट ट्रिब्यूनल (MREAT) ने कहा कि एक बार जब कोई प्रोजेक्ट रजिस्टर हो जाता है, तो वह रेगुलेटरी अथॉरिटी के खास अधिकार क्षेत्र में आता है, जो घर खरीदने वालों की सुरक्षा के लिए ज़िम्मेदार है।

इसलिए आपको एक AoA बनाना चाहिए, बेहतर होगा कि एक को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी, और रद्द करने के लिए सेक्शन 7 के तहत अप्लाई करना चाहिए। रद्द करने के बाद, प्रोजेक्ट को खुद पूरा करने की संभावना का अंदाज़ा लगाने के लिए, पूरे हो चुके और बाकी कामों के साथ-साथ बिना बिकी इन्वेंट्री का आर्किटेक्ट से वैल्यूएशन करवाएं। अगर AoA काम संभाल लेता है, तो डेवलपर की देनदारियां और महारेरा रिफंड/मुआवज़े के ऑर्डर AoA को ट्रांसफर नहीं होंगे; वे पूरी तरह से डिफ़ॉल्ट करने वाले डेवलपर की ज़िम्मेदारी बने रहेंगे।

अगर AoA को लगता है कि वह प्रोजेक्ट पूरा नहीं कर सकता है, तो आपको महारेरा से किसी सरकारी एजेंसी के ज़रिए प्रोजेक्ट पूरा करने की रिक्वेस्ट करनी चाहिए, जो अनामिका रूलिंग के हिसाब से अथॉरिटी की ड्यूटी है।