बढ़ते हाउसिंग कॉस्ट ने मलेशिया को ग्रीन अफोर्डेबल हाउसिंग रिफॉर्म की ओर धकेला

मलेशिया में घरों की बढ़ती दिक्कत है क्योंकि घरों की कीमतें इनकम के मुकाबले तेज़ी से बढ़ रही हैं, जिससे कई परिवारों के लिए घर खरीदना मुश्किल होता जा रहा है। एशियन डेवलपमेंट बैंक (ADB), कैगामास बरहाद और अर्न्स्ट एंड यंग कंसल्टिंग Sdn Bhd की एक नई रिपोर्ट में चेतावनी दी गई है कि देश को अब एक ही समय में दो बड़ी चुनौतियों से निपटना होगा: घरों को सस्ता बनाना और उन्हें पर्यावरण के हिसाब से टिकाऊ बनाना।

स्टडी में कहा गया है कि कई मलेशियाई, खासकर कम और मध्यम आय वाले परिवार, घर खरीदने के लिए संघर्ष कर रहे हैं क्योंकि पिछले तीन दशकों में प्रॉपर्टी की कीमतें तेज़ी से बढ़ी हैं। सरकार के सस्ते घरों के प्रोग्राम से मदद मिली है, लेकिन सप्लाई अभी भी डिमांड से बहुत कम है। 2025 की शुरुआत तक, 12वीं मलेशिया योजना के तहत 180,000 से भी कम सस्ते घर पूरे हो चुके थे, जो 500,000 यूनिट के ओरिजिनल टारगेट से बहुत कम था।

सरकार ने अब 2026 और 2035 के बीच दस लाख सस्ते घर बनाने का नया लक्ष्य घोषित किया है। हालांकि, रिसर्चर्स का तर्क है कि भविष्य के हाउसिंग प्रोजेक्ट्स को सिर्फ़ कीमत पर ध्यान देने के बजाय क्लाइमेट और सस्टेनेबिलिटी की चिंताओं को भी दूर करना चाहिए।

मलेशिया में ग्रीन होम अभी भी कम हैं

रिपोर्ट में बताया गया है कि क्लाइमेट चेंज को लेकर दुनिया भर में बढ़ती चिंता के बावजूद, मलेशिया में ग्रीन हाउसिंग अभी भी कम हैं। दुनिया भर में कार्बन एमिशन के एक बड़े हिस्से के लिए बिल्डिंग्स ज़िम्मेदार हैं, जिससे सस्टेनेबल कंस्ट्रक्शन क्लाइमेट एक्शन का एक ज़रूरी हिस्सा बन जाता है।

मलेशिया में, सिर्फ़ लगभग 2% रेजिडेंशियल बिल्डिंग्स को ही ऑफिशियली ग्रीन सर्टिफाइड किया गया है। इनमें से ज़्यादातर घर कुआलालंपुर, जोहर बाहरु और पेटालिंग जया जैसे बड़े शहरी इलाकों में हैं। देश के कई हिस्सों में ग्रीन हाउसिंग डेवलपमेंट अभी भी कम हैं।

मलेशिया में पहले से ही कई ग्रीन सर्टिफिकेशन सिस्टम हैं, जिनमें ग्रीन बिल्डिंग इंडेक्स (GBI), ग्रीनRE, EDGE, LEED और ग्रीन मार्क शामिल हैं। ये सिस्टम डेवलपर्स को एनर्जी बचाने वाली टेक्नोलॉजी, रिन्यूएबल एनर्जी, बेहतर वेंटिलेशन, पानी बचाने वाले सिस्टम और पर्यावरण के अनुकूल बिल्डिंग मटीरियल इस्तेमाल करने के लिए बढ़ावा देते हैं।

हालांकि, रिपोर्ट में कहा गया है कि ग्रीन स्टैंडर्ड अभी भी ज़्यादातर वॉलंटरी हैं, और ऐसा कोई एक नेशनल स्टैंडर्ड नहीं है जो यह बताता हो कि ग्रीन और अफ़ोर्डेबल हाउसिंग क्या है।

अफ़ोर्डेबल और ग्रीन हाउसिंग आपस में जुड़े क्यों नहीं हैं

रिपोर्ट के खास नतीजों में से एक यह है कि मलेशिया अफ़ोर्डेबल हाउसिंग और ग्रीन हाउसिंग को दो अलग-अलग मुद्दे मानता है। अफ़ोर्डेबल हाउसिंग प्रोग्राम मुख्य रूप से लागत कम करने पर फ़ोकस करते हैं, जबकि ग्रीन बिल्डिंग की पहल अक्सर प्रीमियम या ज़्यादा इनकम वाले डेवलपमेंट को टारगेट करती है।

इस वजह से, मलेशिया में बहुत कम घर ऐसे डिज़ाइन किए गए हैं जो अफ़ोर्डेबल और पर्यावरण के हिसाब से सस्टेनेबल हों।

रिसर्चर्स का कहना है कि कई कम इनकम वाले परिवार ग्रीन फ़ीचर्स के बजाय अफ़ोर्डेबिलिटी को प्राथमिकता देते हैं क्योंकि वे ज़्यादा शुरुआती लागत नहीं उठा सकते। साथ ही, बैंकों ने बहुत कम ग्रीन मॉर्गेज प्रोडक्ट पेश किए हैं, और ज़्यादातर मिडिल या अपर इनकम वाले खरीदारों को टारगेट करते हैं।

फिर भी, रिपोर्ट के लिए किए गए सर्वे में ग्रीन होम में लोगों की दिलचस्पी बढ़ती हुई पाई गई। कई जवाब देने वालों ने कहा कि अगर सरकारें और बैंक कम ब्याज़ दरें, सब्सिडी, कम लीगल फ़ीस, या डाउन पेमेंट में मदद जैसे इंसेंटिव देते हैं तो वे सस्टेनेबल घर खरीदने पर विचार करेंगे।

ग्रीन हाउसिंग शायद उतनी महंगी न हो जितना लोग सोचते हैं

रिपोर्ट इस आम सोच को चुनौती देती है कि ग्रीन हाउसिंग बहुत महंगी है। रिसर्चर्स का अनुमान है कि रेजिडेंशियल प्रोजेक्ट्स में बेसिक ग्रीन फीचर्स जोड़ने से कंस्ट्रक्शन कॉस्ट सिर्फ़ लगभग 2.2% बढ़ती है।

कई सस्टेनेबल फीचर्स भी आसान डिज़ाइन ऑप्शन के ज़रिए कम कॉस्ट पर शुरू किए जा सकते हैं। इनमें नेचुरल वेंटिलेशन, बेहतर डेलाइटिंग, रेनवॉटर हार्वेस्टिंग सिस्टम, थर्मल इंसुलेशन और एनर्जी-एफिशिएंट लाइटिंग शामिल हैं।

समय के साथ, ये फीचर्स बिजली और पानी के बिल कम कर सकते हैं, मेंटेनेंस कॉस्ट कम कर सकते हैं और रहने वालों के रहने के हालात बेहतर कर सकते हैं।

स्टडी यह भी बताती है कि ग्रीन होम कम्युनिटी को क्लाइमेट रिस्क से बचाने में मदद कर सकते हैं, साथ ही घर के अंदर आराम को बेहतर बना सकते हैं और प्रदूषण कम कर सकते हैं।

महिलाओं और कम इनकम वाले परिवारों को बड़ी चुनौतियों का सामना करना पड़ता है

रिपोर्ट में बताया गया है कि महिलाओं के नेतृत्व वाले घरों को अक्सर घर और फाइनेंसिंग तक पहुंचने में ज़्यादा रुकावटों का सामना करना पड़ता है। कई महिलाएं इनफॉर्मल सेक्टर में काम करती हैं, कम इनकम कमाती हैं, या बैंकों द्वारा ज़रूरी फॉर्मल क्रेडिट हिस्ट्री नहीं होती है।

रिसर्चर्स का कहना है कि मलेशिया में अभी भी महिलाओं, खासकर सिंगल मदर्स और कम इनकम वाले परिवारों के सामने आने वाली चुनौतियों को पूरी तरह से समझने के लिए पर्याप्त जेंडर-फोकस्ड हाउसिंग डेटा की कमी है। इन दिक्कतों को हल करने के लिए, रिपोर्ट सरकारी एजेंसियों, बैंकों, डेवलपर्स और फाइनेंशियल इंस्टीट्यूशन के बीच ज़्यादा मज़बूत सहयोग की सलाह देती है। इसमें ग्रीन अफ़ोर्डेबल हाउसिंग के लिए नेशनल स्टैंडर्ड, बेहतर फाइनेंसिंग सपोर्ट और कम और मिडिल इनकम वाले परिवारों के लिए डिज़ाइन किए गए नए मॉर्गेज प्रोडक्ट की भी मांग की गई है।

रिपोर्ट का नतीजा यह है कि मलेशिया के पास पहले से ही ग्रीन अफ़ोर्डेबल हाउसिंग को बढ़ाने के लिए ज़रूरी कई टूल्स हैं, जिसमें सपोर्टिव क्लाइमेट पॉलिसी और बढ़ता हुआ फाइनेंशियल सेक्टर शामिल हैं। लेकिन मज़बूत तालमेल और लॉन्ग-टर्म प्लानिंग के बिना, देश अपने हाउसिंग लक्ष्यों और क्लाइमेट कमिटमेंट दोनों में पीछे रह सकता है।