सिर्फ छोटे घर बनाना काफी नहीं, लोगों को उनमें रहने लायक और पसंदीदा भी बनाना होगा

मेरा मैनहैटन अपार्टमेंट लगभग 800 स्क्वेयर फ़ीट का है, जो मेरे ऊपर वाले पड़ोसियों के अपार्टमेंट जितना ही बड़ा है - बस फ़र्क इतना है कि वे चार लोगों का परिवार हैं और उनके साथ एक बड़ा कुत्ता भी है। यह बात मुझे हैरान करती है, लेकिन मुझे यह भी एहसास होता है कि कुछ समय पहले तक, न्यूयॉर्क में चार लोगों के परिवार के लिए 800 स्क्वेयर फ़ीट का अपार्टमेंट लग्ज़री माना जाता था।

हम कितना आगे आ गए हैं। साल्ट लेक सिटी के सबअर्बन इलाके में 2,000 स्क्वेयर फ़ीट के घर में रहने वाले एक शादीशुदा जोड़े ने हाल ही में टाइम्स को बताया कि, हालांकि उन्होंने हमेशा कई बच्चे पैदा करने की सोची थी, लेकिन अब वे ऐसा नहीं चाहते थे क्योंकि उन्हें एक बड़ा घर चाहिए होगा, जिसे वे अफ़ोर्ड नहीं कर सकते थे। भले ही वे सिर्फ़ अपने फ़ैसले को सही ठहरा रहे हों, लेकिन गिरती जन्म दर और घर की बढ़ती कीमतों के बीच एक कनेक्शन है।

1960 के दशक में बने एक सिंगल-फ़ैमिली घर का औसत साइज़ लगभग 1,500 स्क्वेयर फ़ीट था, और मल्टीफ़ैमिली यूनिट्स वाले घर लगभग 800 स्क्वेयर फ़ीट के होते थे। अब ये आंकड़े एक के बाद एक 2,000 स्क्वेयर फ़ीट और 1,200 स्क्वेयर फ़ीट से ज़्यादा हैं। पिछले कुछ दशकों में घर भी छोटे हो गए हैं, 1960 में एवरेज 3.3 लोगों से घटकर आज 2.5 हो गए हैं। यह लगभग ऐसा है जैसे घर के हर सदस्य को अपना बाथरूम मिल गया हो।

न सिर्फ़ घर बड़े हुए हैं, बल्कि अमेरिकियों का स्टैंडर्ड भी बढ़ा है। एक वजह यह है कि U.S. ज़्यादा अमीर है, और जैसे-जैसे समाज ज़्यादा खुशहाल होता जाता है, वह ज़्यादा और बेहतर सामान और सर्विस इस्तेमाल करता है। इसमें घरों का स्क्वेयर फ़ुटेज और ऐसी सुविधाएँ शामिल हैं जिन्हें कभी लग्ज़री माना जाता था लेकिन अब ज़रूरत माना जाता है, जैसे डिशवॉशर और एयर-कंडीशनिंग।

साथ ही, घरों की अफ़ोर्डेबिलिटी का संकट भी है। सेंसस ब्यूरो के मुताबिक, महंगाई को कंट्रोल करने के बाद, U.S. में एक घर की मीडियन बिक्री कीमत 1990 से 55% बढ़ी है। इसका एक कारण यह है कि घर बड़े होते जा रहे हैं, और बड़े घरों की कीमत ज़्यादा होती है। लेकिन पर-स्क्वायर-फुट के हिसाब से भी, कीमत 33% बढ़ गई है।

यह सब मेरे जैसे इकोनॉमिस्ट के लिए एक मुश्किल सवाल खड़ा करता है: मार्केट इतनी ज़्यादा चीज़ें क्यों सप्लाई कर रहा है जो लोग अफ़ोर्ड नहीं कर सकते?

कुछ हद तक, सप्लाई ने अपनी डिमांड खुद बनाई। बिल्डर बड़े घर बनाते हैं, और आखिर में लोग बड़े घर की उम्मीद करते हैं। एक और मुमकिन वजह यह है कि लोग घरों पर ज़्यादा खर्च करने को तैयार हैं क्योंकि उन्हें अब सिर्फ़ रहने की जगह के तौर पर नहीं, बल्कि एक ऐसे इन्वेस्टमेंट के तौर पर देखा जा रहा है जिसकी वैल्यू बढ़ेगी - और अगर आप ऐसा मानते हैं, तो जितना हो सके उतना बड़ा क्यों नहीं करते? और सरकार मॉर्गेज पर सब्सिडी देती है, इसलिए लेवरेज लेना आसान है। FHA-इंश्योर्ड मॉर्गेज से खरीदे गए घर की कीमत 1992 से 82% (इन्फ्लेशन के बाद) बढ़ी है, जबकि कन्वेंशनल मॉर्गेज के लिए यह 47% थी।

फिर एक सीधी सी बात यह है कि पहले के मुकाबले अब बहुत ज़्यादा अमीर अमेरिकी हैं। पिछले कुछ दशकों में ज़्यादा अमेरिकी अपर मिडिल क्लास में शामिल हुए हैं और वे अच्छे, बड़े घर अफ़ोर्ड कर सकते हैं। इस डिमांड की वजह से घरों की कीमतें और ज़्यादा सुविधाओं वाले घर, दोनों बढ़े हैं। दूसरी खास चीज़ों की तरह, घर भी अपने मालिक के स्टेटस के बारे में कुछ बताते हैं, और कुछ मायनों में वे समाज के लिए नहीं तो पड़ोस के लिए उम्मीदें तय करते हैं। और ज़्यादातर लोगों के पास जोन्स के साथ चलने के लिए पैसे नहीं होते, ज़करबर्ग या ग्रिफिन की तो बात ही छोड़ दें।

घरों को ज़्यादा सस्ता बनाने का तरीका है छोटे स्टार्टर घर बनाना जिन्हें लोग खरीद सकें, और अपनी पसंद बदलना ताकि लोग उनमें रहना चाहें। ज़्यादा स्टार्टर घर बनाना मुश्किल हो सकता है, क्योंकि फाइनेंशियल फायदे ज़्यादा महंगे घर बनाने के लिए होते हैं। मार्केट में सरकार का दखल - टैक्सपेयर के पैसे का इस्तेमाल सस्ते घर बनाने के लिए करना, मॉर्गेज पर सब्सिडी देना, ज़ोनिंग पर रोक लगाना - इससे भी कुछ और दिक्कतें पैदा होती हैं। इस दखल को खत्म करना कहना जितना आसान है, करना उतना आसान नहीं है, हालांकि कुछ छोटे आइडिया (प्रीफैब्रिकेटेड घर, कोई है?) हैं जो मदद कर सकते हैं।