हरे-भरे स्वर्ग से कंक्रीट के जंगल तक: पवई ने अपनी सुनियोजित बढ़त कैसे खो दी?

मैं 2007-08 में हीरानंदानी गार्डन्स, पवई में शिफ़्ट हो गया था। मैंने इसे एक साधारण हरी-भरी जगह से एक भीड़भाड़ वाले उपनगर में बदलते देखा है; जहाँ छोटे बंगले और इमारतें हटकर 7 से 12 मंज़िला ऊँची इमारतें बन गईं, लेकिन सड़कों को उस हिसाब से चौड़ा नहीं किया गया। आज, मुंबई के कई इलाके 'कंक्रीट के जंगल' बन गए हैं, क्योंकि इंफ़्रास्ट्रक्चर (बुनियादी सुविधाओं) के बारे में बिना सोचे-समझे बिल्डरों को FSI (फ़्लोर स्पेस इंडेक्स) बेच दिया गया या 'तोहफ़े में दे दिया गया'। यह शहर के उस 'वर्टिकल ग्रोथ' (ऊर्ध्वाधर विकास) का सबसे बुरा उदाहरण है, जिसे शहरी योजनाकार हमें बेच रहे हैं।

हमने ऐसी ही तबाही तब भी देखी थी, जब लोअर परेल के इंडस्ट्रियल बेल्ट को बिल्डरों के लिए खोल दिया गया था। उन्हें अकल्पनीय FSI दिया गया, और मिल की ज़मीनों पर भी कोई 'सेटबैक' (पीछे हटने की जगह) नहीं छोड़ा गया—हालाँकि ये ज़मीनें हज़ारों वर्ग मीटर में फैली थीं, न कि सिर्फ़ कुछ फ़ीट में। यहाँ के मूल निवासी—जिनकी कई पीढ़ियों ने अपनी पूरी ज़िंदगी यहीं बिताई थी—उन्हें मुंबई के बाहरी इलाकों में 50-60 किलोमीटर दूर धकेल दिया गया, क्योंकि उन्हें अपनी ही जगह पर कोई नया वैकल्पिक घर नहीं मिला। इस पूरे इलाके में कोई भी व्यक्ति कमला मिल कंपाउंड या मॉल के पास से गुज़रते हुए इस पागलपन को साफ़-साफ़ देख सकता है।

यहीं से बात आती है हीरानंदानी पवई में मेरे शिफ़्ट होने की—जो हरियाली का एक अकल्पनीय टापू था, जहाँ सड़कें चौड़ी थीं (मुंबई के हिसाब से) और फ़ुटपाथ ऐसे थे, जिन पर आप सचमुच आराम से चल सकते थे।

इन फ़ुटपाथों को ठेले वालों (हॉकर्स) के हवाले करने की कम से कम दो बार गंभीर कोशिशें की गईं, लेकिन वहाँ के निवासियों ने मिलकर इसका ज़ोरदार विरोध किया और इसे रोक दिया। हीरानंदानी बिल्डरों की सोच (विज़न) विश्व-स्तरीय थी। उन्होंने बेहतरीन क्वालिटी के घर उपलब्ध कराने में कोई कसर नहीं छोड़ी। उनकी निर्माण-शैली और शहरी योजना की गुणवत्ता आज भी खुद अपनी कहानी बयाँ करती है। लोखंडवाला कॉम्प्लेक्स के विपरीत—जहाँ आप अगली इमारत में चल रहे टीवी की आवाज़ सुन सकते थे, या सामने वाले घर में बन रहे खाने की महक सूंघ सकते थे—हीरानंदानी में अब तक पूरी निजता (प्राइवेसी) बनी हुई थी। हालाँकि, 'वर्टिकल ग्रोथ' का श्रेय लेने की होड़ में राजनेताओं और उनके सहयोगियों ने यहाँ भी दखल देना शुरू कर दिया।

यहाँ के मूल डिज़ाइन में सिर्फ़ दो ही ऐसी सड़कें थीं, जहाँ कमर्शियल (व्यावसायिक) इमारतें बनाने की अनुमति थी। लेकिन, 'प्रदूषण-रहित उद्योग' की आड़ में एक पूरी नई सड़क ही विकसित कर दी गई, जहाँ चार विशाल BPO और उनसे जुड़े दफ़्तर खोल दिए गए। ज़मीन के एक और मालिक—सुप्रीम बिल्डर्स—ने भी इसी राह पर चलते हुए, ठीक बगल में एक और विशाल कॉम्प्लेक्स खड़ा कर दिया। इसके बाद ट्रैफ़िक की समस्या तो पैदा हुई, लेकिन वहाँ के निवासियों ने इस पर ज़्यादा ध्यान नहीं दिया, क्योंकि यह कॉम्प्लेक्स के एक सिरे पर स्थित था। फिर हिरा नंदानी में रिहायशी इमारतों के बारे में HC का फ़ैसला आया, जिसके बाद इमारतों के बनने का काम तेज़ी से बढ़ गया। नागरिकों को अब सालों से दिन-रात इमारतों के बनने का काम, धूल और शोर-शराबे वाला प्रदूषण झेलना पड़ रहा है। कोई भी इसे बस चुपचाप सह ही सकता था। आख़िरकार, हम अब भी मुंबई के ‘सबसे अच्छे डिज़ाइन वाले’ शहरी रिहायशी कॉम्प्लेक्स थे!

फिर FSI का बड़ा फ़ायदा मिला। तो, MMRDA (जो राज्य सरकार की तरफ़ से था), ज़मीन के असली मालिकों और बिल्डर के बीच हुए तीन-तरफ़ा समझौते के तहत बनी किसी भी सोसाइटी को MMRDA से ज़मीन का मालिकाना हक़ या सब-लीज़ नहीं मिली। बिल्डर ने दावा किया कि वह सिर्फ़ काम करने वाला था, न कि लगभग 230 एकड़ ज़मीन का लीज़ होल्डर। MMRDA ने लोगों को बस तीन-तरफ़ा समझौते की एक कॉपी भेजी, जिसकी असली समय-सीमा 10 साल थी, लेकिन बिना किसी सवाल के इसे कई बार बढ़ा दिया गया। हालाँकि, आज, इस लेख का मुख्य मुद्दा यह नहीं है, बल्कि यह तथाकथित शहरी योजना और उसकी नाकामी है।

कुछ वजहों से, सभी कमर्शियल इमारतों को एक MNC – Brookfields को लीज़ पर दे दिया गया। ज़ाहिर है, MNCs को वहाँ रहने वाले लोगों की कोई परवाह नहीं होती। उन्होंने सबसे पहले सड़कों और फ़ुटपाथों पर कब्ज़ा कर लिया, जिन्हें नागरिक कॉम्प्लेक्स के लेआउट प्लान के हिसाब से अपना मानते थे। उन्होंने कुछ कमर्शियल इमारतों पर कुछ और मंज़िलें बना दीं। फिर, उन्होंने 15 साल पुरानी कमर्शियल इमारत ‘Citipark’ को दोबारा बनाने का एक प्लान मंज़ूर करवाया, जिसमें 18 मंज़िलें होंगी और कुछ मंज़िलें दुकानों वगैरह के लिए होंगी। असल में, यह एक मॉल ही होगा। इसमें एक सड़क के चौराहे पर 1000 कारों की पार्किंग की जगह होगी, जो पहले से ही गाड़ियों से भरा रहता है। इसका मतलब है कि हर दिन लगभग 3000 कारें वहाँ आएंगी। क्या ट्रैफ़िक पुलिस से इस बारे में सलाह ली गई थी?

जब वहाँ रहने वाले लोग इन मुश्किलों से जूझ ही रहे थे, तभी महाराष्ट्र सरकार ने Brookfields के साथ एक MOU (समझौता ज्ञापन) की घोषणा की। यह समझौता उसी हिरा नंदानी कॉम्प्लेक्स के एक कोने में 30,000 लोगों की क्षमता वाले GCC (ग्लोबल कैपेबिलिटी सेंटर) बनाने के लिए था, जहाँ लगभग 50 फ़ीट चौड़ी एक रिहायशी सड़क आकर ख़त्म होती है।

इसका मतलब है कि हर दिन लगभग 100,000 लोग लगभग 30,000 कारों/बसों/ऑटो से इस कॉम्प्लेक्स में आएंगे। नागरिकों को यह भी नहीं पता कि यहाँ विज़िटर पार्किंग उपलब्ध है या नहीं। हमने देखा है कि साउथ एवेन्यू में, जहाँ SEZ बनाया गया है, फ़ुटपाथों का इस्तेमाल बाइक पार्क करने के लिए किया जा रहा है, और कारों ने सारी सड़कें घेर रखी हैं; यह सब उस कॉम्प्लेक्स में हो रहा है जिसे ट्रैफ़िक पुलिस ने बड़े शान से 'नो पार्किंग' ज़ोन घोषित कर रखा है! ये गाड़ियाँ कॉम्प्लेक्स में अंदर कैसे आएँगी, और बाहर कैसे निकलेंगी? ज़ाहिर है, किसी को भी

इसका कोई अंदाज़ा नहीं है। आज भी, किसी भी आम दिन, कॉम्प्लेक्स में अंदर आने या बाहर निकलने में 15 मिनट या उससे ज़्यादा समय लग जाता है। विक्रोली लिंक ब्रिज (जिसे बनने में 20 साल लगे) अब JVLR के रास्ते पूर्वी मुंबई से पश्चिमी मुंबई जाने के लिए हज़ारों कारों को कॉम्प्लेक्स के अंदर ले आता है।

क्या इसे 'नियोजित ऊर्ध्वाधर शहरी विकास' (Planned Vertical Urban Growth) कहा जा सकता है? या फिर यह सिर्फ़ संबंधित बुनियादी ढाँचे के बारे में बिना सोचे-समझे, अतिरिक्त FSI के नाम पर धूल-भरी हवा बेचने जैसा है?