कंज्यूमर कनेक्ट: 'महारेरा घर खरीदने वालों के लिए एक बेहतर ऑप्शन

सवाल: घर खरीदने वालों को अक्सर बिल्डरों के खिलाफ़ शिकायतों का सामना करना पड़ता है, जैसे कि पज़ेशन में देरी, रिफंड से इनकार, वादा की गई सुविधाओं की कमी, या मुआवज़े से जुड़ी दिक्कतें। ऐसे हालात में, वे कन्फ्यूज़ हो जाते हैं कि कंज्यूमर कोर्ट जाएं या महारेरा। कौन सा प्लेटफॉर्म ज़्यादा असरदार और फायदेमंद है? दोनों के क्या फायदे और कमियां हैं?? —राजेंद्र राणे, बोरीवली

जवाब: परेशान घर खरीदने वाले शिकायत के निपटारे के लिए RERA एक्ट के तहत महारेरा या कंज्यूमर प्रोटेक्शन एक्ट, 2019 (CPA) के तहत कंज्यूमर कमीशन में जा सकते हैं। RERA के तहत, घर खरीदने वालों को “अलॉटी” कहा जाता है, जबकि CPA के तहत, उन्हें “कंज्यूमर” कहा जाता है। हालांकि, CPA उन लोगों को बाहर रखता है जो कमर्शियल मकसद से प्रॉपर्टी खरीदते हैं, जिसका मतलब है कि ऐसे खरीदार कंज्यूमर कमीशन में नहीं जा सकते।

RERA यह रोक नहीं लगाता है, जिससे कमर्शियल खरीदार भी महारेरा में शिकायत दर्ज कर सकते हैं। फीस: कंज्यूमर कमीशन की फीस “भुगतान किए गए कंसीडरेशन” पर निर्भर करती है और ₹100 से ₹7,500 तक होती है। महारेरा प्रॉपर्टी की कीमत चाहे जो भी हो, ₹5,000 प्लस GST की एक फ्लैट फीस लेता है। लिमिटेशन: CPA के तहत, शिकायत की तारीख से दो साल के अंदर फाइल करनी होती है, हालांकि सही वजहों से देरी को माफ किया जा सकता है। RERA कोई लिमिटेशन पीरियड तय नहीं करता है, जिससे ज़्यादा फ्लेक्सिबिलिटी मिलती है। शिकायत स्वीकार करना और उसका निपटारा: अगर 21 दिनों के अंदर शिकायत स्वीकार या खारिज नहीं की जाती है, तो CPA “डीम्ड एडमिशन” का प्रावधान करता है।

RERA में ऐसा कोई प्रावधान नहीं है। जबकि RERA का लक्ष्य 60 दिनों के अंदर और कंज्यूमर कमीशन 90-150 दिनों के अंदर मामलों का निपटारा करना है, इन टाइमलाइन का सख्ती से पालन नहीं किया जाता है, जिससे दोनों प्लेटफॉर्म पर देरी होती है। महारेरा एक “वन-स्टॉप” फोरम के तौर पर काम करता है, जबकि कंज्यूमर कमीशन क्लेम की वैल्यू (क्रमशः ₹50 लाख तक, ₹50 लाख-₹2 करोड़ तक, और ₹2 करोड़ से ज़्यादा) के आधार पर तीन-लेवल सिस्टम – डिस्ट्रिक्ट, स्टेट और नेशनल – को फॉलो करते हैं। यह स्ट्रक्चर CPA रूट को और मुश्किल बना सकता है। अपील: CPA के तहत, अपील फाइल करने वाले बिल्डर को ऑर्डर किए गए रिफंड अमाउंट का 50% जमा करना होगा। RERA के तहत, बिल्डर को अमाउंट का 100% जमा करना होगा।

इससे RERA के ऑर्डर को लागू करना तेज़ और ज़्यादा असरदार हो जाता है, क्योंकि अमाउंट पहले से ही सुरक्षित होता है, जबकि CPA के तहत अक्सर मुश्किल एग्ज़िक्यूशन प्रोसेस होता है। RERA रिफंड पर मिलने वाले इंटरेस्ट रेट को साफ़ तौर पर बताता है – महाराष्ट्र में MCLR + 2% सालाना – और यह ज़रूरी करता है कि इसे खरीदार द्वारा पेमेंट किए जाने की तारीखों से कैलकुलेट किया जाए। CPA कोई फिक्स्ड रेट तय नहीं करता है, इसे कमीशन की मर्ज़ी पर छोड़ देता है, और न ही यह इंटरेस्ट कैलकुलेशन के लिए कोई खास शुरुआती तारीख ज़रूरी करता है। कम्पेनसेशन: RERA का सेक्शन 72 खास फैक्टर्स बताता है जिन पर एडजुडिकेटिंग ऑफिसर को कम्पेनसेशन देते समय विचार करना चाहिए।

CPA ऐसे तय क्राइटेरिया नहीं देता है, जिससे कम्पेनसेशन ज़्यादा अपनी मर्ज़ी से तय होता है। इसके अलावा, महारेरा एक खास रेगुलेटरी अथॉरिटी है जिसके पास डिटेल्ड प्रोजेक्ट डेटा तक एक्सेस है, जिससे ज़्यादा जानकारी के साथ फैसले लेने में मदद मिलती है। कंज्यूमर कमीशन के पास इस प्रोजेक्ट-स्पेसिफिक रेगुलेटरी फ्रेमवर्क की कमी है। महारेरा आम तौर पर महाराष्ट्र में घर खरीदने वालों के लिए ज़्यादा अच्छा और फायदेमंद फोरम है, क्योंकि इसके नियम, गाइडलाइन और लागू करने के तरीके अच्छे हैं। कुछ मामलों में, कंज्यूमर कमीशन से संपर्क करना अभी भी सही हो सकता है।