कॉनर सेन: फ्लोरिडा का भविष्य - ज़्यादा दौलत, ज़्यादा खर्च और कम ग्रोथ

फ्लोरिडा के हाउसिंग मार्केट में रिकवरी के शुरुआती संकेतों से पिछले कुछ सालों से राज्य के रियल-एस्टेट और माइग्रेशन में आई गिरावट को लेकर चल रही चर्चा शांत होनी चाहिए। लेकिन फ्लोरिडा के तेज़ी से आबादी बढ़ने और कंस्ट्रक्शन के उस मॉडल पर लौटने की उम्मीद कम है, जिसने उसे तेज़ी से आगे बढ़ने में मदद की थी।

2010 के दशक के आखिर से हाउसिंग और इंश्योरेंस की लागत में बढ़ोतरी का मतलब है कि फ्लोरिडा अब मिडिल क्लास और राज्य से बाहर के रिटायर लोगों को वैसी वैल्यू नहीं देता जैसी पहले देता था। इसके बजाय, फ्लोरिडा में माइग्रेशन अब अमीरों की तरफ ज़्यादा होगा, जो राज्य के टैक्स कोड और पॉलिटिकल झुकाव की तरफ उतने ही आकर्षित होते हैं जितने इसके बीच और गोल्फ कोर्स की तरफ। यह फ्लोरिडा को बर्बाद नहीं करता जैसा कि नकारात्मक लोग कहेंगे। लेकिन इससे लोकल लेवल पर फायदे और नुकसान दोनों होंगे और राज्य के उन हिस्सों के लिए चुनौतियां पैदा होंगी जो अमीरों और टूरिस्टों के लिए आकर्षक नहीं हैं।

अब फ्लोरिडा हाउसिंग में बदलाव के काफी पक्के संकेत हैं। वहां बिक्री के लिए मौजूदा घरों की इन्वेंट्री एक साल पहले की तुलना में तेज़ी से कम हुई है, जिसकी वजह थोड़ी ज़्यादा बिक्री और कम नई लिस्टिंग है। हम होमबिल्डर्स से भी ज़्यादा पॉजिटिव कमेंट सुन रहे हैं। लग्ज़री बिल्डर टोल ब्रदर्स इंक. ने फरवरी में कहा, "फ्लोरिडा के ज़्यादातर हिस्सों में अपनी जगह बन गई है," और पुल्टेग्रुप इंक. ने अप्रैल में कहा कि "फ्लोरिडा के हर मार्केट में ऑर्डर बढ़े हैं और पूरे राज्य में 18% तक बढ़े हैं," अपनी सबसे हालिया तिमाही में।

रेसिकलब एनालिटिक्स के लांस लैम्बर्ट ने हाल ही में बताया कि फ्लोरिडा में घरों की कीमतों में सुधार तेज़ी से कम हुआ है, कुछ मेट्रो में अब सीज़नली एडजस्टेड बढ़त दिख रही है। इन्वेंट्री लेवल में गिरावट से पता चलता है कि राज्य में घरों की कीमतें जल्द ही यहाँ से बढ़ने वाली हैं।

लेकिन फ्लोरिडा उस तरह की ग्रोथ पर वापस नहीं लौटेगा जिस पर उसने दशकों से भरोसा किया है। इमिग्रेशन लेवल तेज़ी से गिरा है, और हम अब बेबी बूमर रिटायरमेंट के पीक को पार कर चुके हैं। उस पीढ़ी के सबसे युवा सदस्य अब 65 के करीब पहुँच रहे हैं, और 2020 की शुरुआत ने शायद इस माइग्रेशन को कुछ आगे बढ़ाया। आगे देखें तो, 55 से 59 साल के बीच के अमेरिकियों की संख्या 60 से 64 साल के बीच के अमेरिकियों की तुलना में कम है।

फ्लोरिडा में भी ज़्यादा खर्च एक चुनौती है, जैसा कि पूरे U.S. में है, लेकिन इस सनशाइन स्टेट में अमीर माइग्रेंट्स की वजह से मिडिल क्लास के लिए खर्च बढ़ गया है। हाल ही में जारी IRS माइग्रेशन डेटा के मियामी रियल्टर्स के एनालिसिस से पता चला है कि 2019 और 2023 के बीच, फ्लोरिडा को दूसरे राज्यों से कुल $137 बिलियन की इनकम हुई। कैलिफ़ोर्निया को $91 बिलियन और न्यूयॉर्क को $76 बिलियन का नुकसान हुआ। यही एक कारण है कि फ्लोरिडा में घरों की कीमतें और महंगाई पूरे U.S. के मुकाबले ज़्यादा बढ़ी।

फ्लोरिडा के अंदर, यह दौलत और माइग्रेशन बराबर नहीं बंटा है। अरबपति पाम बीच में रियल एस्टेट हड़प रहे हैं, और जेफ बेजोस और मार्क ज़करबर्ग जैसे टेक दिग्गजों ने मियामी बीच के ठीक उत्तर में एक "बिलियनेयर बंकर" बनाया है। जिनके पास कुछ कैश है और जो गो-कार्ट और कार म्यूज़ियम वाली 36 एकड़ की एस्टेट खरीदना चाहते हैं, उनके लिए टैम्पा में $115 मिलियन की प्रॉपर्टी बिक्री के लिए है। मोटे तौर पर, पिछले कुछ सालों में पूरे राज्य में आई मंदी से अच्छी तटीय कम्युनिटीज़ को ज़्यादा नुकसान नहीं हुआ है और उन्हें आगे भी फलते-फूलते रहना चाहिए। हाउसिंग मार्केट में उभरता हुआ बंटवारा S&P कोटैलिटी कैश-शिलर होम प्राइस इंडेक्स में देखा जा सकता है, जहाँ मियामी में प्रॉपर्टी की कीमतें पिछले साल मार्केट के ऊपरी हिस्से में 1.3% बढ़ी हैं, जबकि निचले हिस्से में 3.4% कम हुई हैं।

धीरे बढ़ने वाले फ्लोरिडा में पहले जितनी नौकरियों में बढ़ोतरी नहीं होगी, कुछ हद तक इसलिए क्योंकि काम करने वाली उम्र की आबादी में लगातार बढ़ोतरी नहीं होगी। इसकी बढ़ती उम्र वाली आबादी को देखते हुए इसे अभी भी हेल्थकेयर वर्कर्स की ज़रूरत होगी, जैसा कि U.S. के ज़्यादातर राज्यों में होगा, हालाँकि उतने कंस्ट्रक्शन वर्कर्स की नहीं। टूरिज्म एक अच्छी जगह बना रहना चाहिए - डिज़्नी अगले कुछ सालों में अपने ऑरलैंडो थीम पार्कों में अरबों डॉलर के इन्वेस्टमेंट की योजना बना रहा है, और साउथ फ्लोरिडा एक इंटरनेशनल आकर्षण बना हुआ है। राज्य की बढ़ती दौलत को देखते हुए, ज़्यादा एसेट मैनेजमेंट और फाइनेंशियल सर्विसेज़ की नौकरियाँ भी समझ में आती हैं।

फ्लोरिडा का अमीरों को अट्रैक्ट करना और मिडिल क्लास को बाहर करना, लोकल लेवल पर ऐसी मुश्किलें खड़ी करेगा जिनसे निपटने के लिए राज्य सही नहीं है। न्यूयॉर्क और कैलिफ़ोर्निया में प्रोग्रेसिव इनकम-टैक्स सिस्टम हैं जो न्यूयॉर्क सिटी और सैन फ्रांसिस्को जैसे अमीर शहरों से पैसा उन राज्यों के कम अमीर और ग्रामीण हिस्सों में रीडिस्ट्रिब्यूट करते हैं। फ्लोरिडा में बिल्कुल भी इनकम टैक्स नहीं है। यह राज्य सरकार को फंड करने के लिए ज़्यादातर सेल्स टैक्स पर और लोकल लेवल पर, सर्विसेज़ को फंड करने के लिए रियल एस्टेट एक्टिविटी और प्रॉपर्टी टैक्स पर डिपेंड करता है।

कम होते मिडिल क्लास से सेल्स-टैक्स रेवेन्यू को नुकसान होगा, और जाने वाले गवर्नर रॉन डीसेंटिस होमस्टेड प्रॉपर्टी टैक्स को खत्म करने की कोशिश कर रहे हैं, जिससे लोकल सरकारों के लिए फंडिंग का एक ज़रूरी सोर्स खत्म हो जाएगा। राज्य को 2027-28 फाइनेंशियल ईयर से ही बजट डेफिसिट का सामना करना पड़ रहा है। जैसा कि डीसेंटिस देखते हैं, लोकल सरकारें अमीर विदेशियों के घर खरीदने, Airbnbs और टूरिज्म के मिक्स से खुद को फंड कर सकती हैं।