BKC पार्किंग रियायतें: विकास तो, लेकिन जवाबदेही जरूरी

महाराष्ट्र सरकार का BKC नोटिफाइड एरिया डेवलपमेंट कंट्रोल रेगुलेशंस में प्रस्तावित बदलाव, प्राइम ‘E’ और ‘G’ ब्लॉक में डेवलपर्स को एक प्रैक्टिकल राहत देता है। मौजूदा और अंडर-कंस्ट्रक्शन प्रोजेक्ट्स, जिन्हें असली फिजिकल दिक्कतों का सामना करना पड़ रहा है, उनके लिए यह प्लान एक्स्ट्रा बने हुए एरिया के लिए ज़रूरी पार्किंग की ज़रूरतों में 50 परसेंट तक की कमी की इजाज़त देता है। यह तभी लागू होगा जब डेवलपर्स “मुश्किल” दिखाएँगे और नए कंस्ट्रक्शन को पूरी तरह से बाहर कर दिया जाएगा। 2024 के FSI को ग्लोबल 4.0 में बदलने के बाद, इस कदम का मकसद साफ तौर पर बांद्रा कुर्ला कॉम्प्लेक्स के पूरे डेवलपमेंट पोटेंशियल को अनलॉक करना है, बिना पुराने पार्किंग नियमों को बेवजह रुकावट बनने दिए।

‘E’ ब्लॉक, जिसमें बड़े एडमिनिस्ट्रेटिव ऑफिस हैं, और ‘G’ ब्लॉक, जो शानदार फाइनेंस और लग्ज़री हब है, को लंबे समय से मुंबई के वर्ल्ड-क्लास बिज़नेस डिस्ट्रिक्ट के जवाब के तौर पर देखा जा रहा है। CREDAI-MCHI और BKC प्रॉपर्टी ओनर्स एसोसिएशन जैसी इंडस्ट्री की आवाज़ों ने इस प्रस्ताव का स्वागत किया है, और MMRDA की मंज़ूरी से पता चलता है कि इसे एक ज़रूरी पॉलिसी एडजस्टमेंट के तौर पर देखा जा रहा है। लोगों की आपत्तियां मंगाई गई हैं, और अगर वे मंज़ूर हो जाती हैं, तो यह बदलाव एक महीने के अंदर लागू हो सकता है। पहली नज़र में, यह उस तरह का प्रैक्टिकल गवर्नेंस है जो घनी आबादी वाले इलाके में ज़मीनी हकीकत को पहचानता है, जहाँ प्लॉट का साइज़ और मौजूदा स्ट्रक्चर साइट पर हर एक्स्ट्रा पार्किंग की मांग को पूरा नहीं कर सकते।

फिर भी, भले ही हम ऐसी छूट की ज़रूरत को मानते हों, एक चीज़ को हल्के में नहीं लेना चाहिए: पार्किंग ही। जैसे-जैसे मुंबई का शहरीकरण तेज़ हो रहा है और गाड़ियों की संख्या बढ़ती जा रही है, पार्किंग के नियमों में कोई भी ढील देने से वही कमी, सड़कों पर पार्किंग का फैलाव, और ट्रैफिक जाम का चक्र फिर से शुरू होने का बहुत बड़ा खतरा है, जिससे हम पहले से ही रोज़ जूझ रहे हैं। BKC को एक भीड़-भाड़ से मुक्त, आगे की सोच वाला इलाका माना गया था। आस-पास कहीं और बराबर पार्किंग सप्लाई पक्का किए बिना सिर्फ़ ज़रूरतों को कम करने से वह विज़न चुपचाप कमज़ोर हो सकता है, और ग्रोथ को बढ़ावा देने वाला शॉर्ट-टर्म ज़रिया लंबे समय तक भीड़-भाड़ बढ़ाने वाला बन सकता है।

इंटरनेशनल लेवल पर, सिंगापुर और हैम्बर्ग जैसे बड़े फाइनेंशियल हब ने इसी चुनौती का सामना किया है। सिंगापुर ने अपने CBD में कम जगह वाले प्रोजेक्ट्स के लिए मिनिमम पार्किंग स्टैंडर्ड कम कर दिए हैं, लेकिन सिर्फ़ तब जब इसे उसके वर्ल्ड-क्लास MRT नेटवर्क और इलेक्ट्रॉनिक रोड प्राइसिंग सिस्टम के साथ जोड़ा गया हो। हैम्बर्ग, डेवलपर के कंट्रीब्यूशन के बदले में घने सेंट्रल इलाकों में पार्किंग में थोड़ी कमी की इजाज़त देता है, जिससे लोकल मल्टी-लेवल पब्लिक पार्किंग सुविधाओं को फंड मिलता है। ये मॉडल दिखाते हैं कि प्रैक्टिकल छूट से रहने लायक माहौल को नुकसान पहुँचाए बिना ग्रोथ हो सकती है, बशर्ते वे एरिया-स्पेसिफिक कम्पेनसेशन और मज़बूत पब्लिक मोबिलिटी से जुड़ी हों।

यहाँ असली मौका पॉलिसी को सीधे छूट देने के बजाय ज़्यादा जवाबदेह बनाने में है। क्यों न किसी आजमाए हुए शहरी टूल से उधार लिया जाए और उसे खास तौर पर पार्किंग के लिए अपनाया जाए? ट्रांसफर ऑफ़ डेवलपमेंट राइट्स (TDR) एक ज़ोनिंग मैकेनिज्म है जो ज़मीन मालिकों को अपने प्लॉट से बिना इस्तेमाल हुए डेवलपमेंट पोटेंशियल (FSI) को अलग करने और इसे खास हाई-डेंसिटी ज़ोन में डेवलपर्स को सर्टिफिकेट के तौर पर ट्रांसफर करने की इजाज़त देता है, जिससे सड़क, स्कूल या पार्क जैसे पब्लिक इस्तेमाल के लिए ज़मीन रिज़र्व होने पर सही कम्पेनसेशन मिलता है।

BKC के ‘E’ और ‘G’ वार्ड के लिए भी ऐसा ही, एरिया-स्पेसिफिक “पार्किंग कम्पेनसेशन” फ्रेमवर्क लाया जा सकता है। ज़्यादा बने हुए एरिया के लिए ज़रूरी पार्किंग स्पेस कम करने के बजाय, डेवलपर्स को उसी वार्ड में बन रही या प्लान की गई तय मल्टी-लेवल या स्ट्रक्चर्ड पार्किंग सुविधाओं में बराबर पार्किंग फ्लोर या बे खरीदने के लिए कहा जा सकता है। इससे यह पक्का होगा कि साइट पर आराम से पार्किंग का हर स्क्वायर मीटर, असल में इस्तेमाल होने वाली पार्किंग स्टॉक से ऑफसेट हो, जो लोकल लेवल पर बनाई गई हो, जिससे फ़ायदा BKC तक ही रहे और हज़ारों ऑफिस जाने वालों, रहने वालों और विज़िटर्स को सीधे सर्विस मिले जो हर दिन कॉम्प्लेक्स पर निर्भर रहते हैं।

ऐसा सिस्टम सिर्फ़ मुआवज़ा देने से कहीं ज़्यादा करेगा; यह मॉडर्न, अच्छी तरह से मैनेज किए गए पार्किंग इंफ्रास्ट्रक्चर के डेवलपमेंट को बढ़ावा देगा जहाँ इसकी सबसे ज़्यादा ज़रूरत है। यह पार्किंग “डिस्काउंट” को मिसाल बनने से रोकेगा और इसके बजाय डेवलपमेंटल इंसेंटिव को रहने लायक माहौल में ठोस सुधारों से जोड़ेगा। इससे BKC को मिसाल बनकर लीड करने का एक असली मौका मिलता है। एक एरिया-स्पेसिफिक, TDR-इंस्पायर्ड पार्किंग मुआवज़ा फ्रेमवर्क हाई-डेंसिटी कमर्शियल इलाकों के लिए एक बेहतर और दोहराने लायक मॉडल बन सकता है, जो पार्किंग सप्लाई और आसान ट्रैफिक फ्लो के लिए प्रैक्टिकल, लंबे समय के सॉल्यूशन के साथ बड़े डेवलपमेंट पोटेंशियल को मिलाता है।