Supreme Court का नियम: घर खरीदने वाले बिल्डर की गलतियों के लिए ज़मीन मालिकों को ज़िम्मेदार नहीं ठहरा सकते

New Delhi नई दिल्ली: सुप्रीम कोर्ट ने सोमवार को साफ़ किया कि ज़मीन के मालिकों को कंस्ट्रक्शन में देरी के लिए सिर्फ़ इसलिए ज़िम्मेदार नहीं ठहराया जा सकता क्योंकि उन्होंने किसी डेवलपर को अपनी प्रॉपर्टी पर यूनिट बनाने और बेचने के लिए ऑथराइज़ किया था।

लाइव लॉ के मुताबिक, जस्टिस पीएस नरसिम्हा और आलोक अराधे की बेंच के फ़ैसले में, सुप्रीम कोर्ट ने एक होमबायर की अपील खारिज कर दी, जिससे नेशनल कंज्यूमर डिस्प्यूट्स रिड्रेसल कमीशन (NCDRC) के फ़ैसले को सही ठहराया गया। यह फ़ैसला इस प्रिंसिपल को मज़बूत करता है कि किसी डेवलपर को मंज़ूरी लेने और बिक्री को मैनेज करने की पावर देने से कंस्ट्रक्शन फेलियर का बोझ अपने आप ज़मीन के मालिक पर नहीं आ जाता।

2012 का जॉइंट डेवलपमेंट विवाद

यह कानूनी लड़ाई 2012 के जॉइंट डेवलपमेंट एग्रीमेंट (JDA) और ज़मीन के मालिकों और यूनिशायर होम्स के बीच उससे जुड़े जनरल पावर ऑफ़ अटॉर्नी (GPA) से शुरू हुई थी। जबकि डेवलपर को प्रोजेक्ट की पूरी लाइफ़साइकल का काम सौंपा गया था – परमिट लेने से लेकर फ़ाइनल कंस्ट्रक्शन तक – प्रोजेक्ट छह साल से ज़्यादा समय तक रुका रहा। हालांकि NCDRC ने शुरू में डेवलपर को ब्याज देने और कब्ज़ा देने का आदेश दिया था, लेकिन उसने ज़मीन मालिकों को किसी भी गलत काम से साफ़ तौर पर बरी कर दिया, यह देखते हुए कि फिजिकल कंस्ट्रक्शन कभी भी उनकी कॉन्ट्रैक्ट की ज़िम्मेदारी नहीं थी।

विकेरियस लायबिलिटी को खारिज करना

कंज्यूमर प्रोटेक्शन एक्ट 2019 के तहत सुप्रीम कोर्ट में अपनी अपील में, घर खरीदने वालों ने तर्क दिया कि ज़मीन मालिकों को डेवलपर की "सर्विस में कमी" के लिए विकेरियसली लायबल माना जाना चाहिए क्योंकि डेवलपर ने उनके एजेंट के तौर पर काम किया था। हालांकि, जस्टिस अराधे के फैसले ने JDA की खास शर्तों की ओर इशारा करते हुए इस थ्योरी को खारिज कर दिया। कोर्ट ने पाया कि क्योंकि एग्रीमेंट ने दोनों पार्टियों की भूमिकाओं को साफ तौर पर अलग किया था और ज़मीन मालिकों को कंस्ट्रक्शन से जुड़ी गड़बड़ियों से बचाया था, इसलिए मालिकों को उस प्रोसेस के लिए दोषी नहीं ठहराया जा सकता था जिसे वे कंट्रोल नहीं करते थे।

आखिरी न्यायिक तर्क

सुप्रीम कोर्ट ने यह नतीजा निकाला कि चूंकि ज़मीन मालिकों को कंस्ट्रक्शन प्रोसेस से पूरी तरह हटा दिया गया था, इसलिए उन्हें उस सर्विस में कमी के लिए सज़ा नहीं दी जा सकती जो वे नहीं दे रहे थे। इस फैसले में एक ज़रूरी बात इंडेम्निटी क्लॉज़ थी, जिसमें डेवलपर ने बिल्डिंग प्रोसेस में किसी भी चूक की पूरी ज़िम्मेदारी ली।