केंद्र ने Delhi के लिए ट्रांजिट ओरिएंटेड डेवलपमेंट पॉलिसी नोटिफाई की

Delhi दिल्ली डेवलपमेंट एक्ट, 1957 के तहत हाउसिंग और अर्बन अफेयर्स मिनिस्ट्री द्वारा जारी यह नोटिफिकेशन, दिल्ली-2021 के मास्टर प्लान में बदलाव करता है और शहर भर में मेट्रो कॉरिडोर, रेलवे स्टेशन, रीजनल रैपिड ट्रांजिट सिस्टम (RRTS) स्टेशन और हाई स्पीड रेल (HSR) टर्मिनल के 500 मीटर के दायरे में कॉम्पैक्ट, मिक्स्ड-यूज़ डेवलपमेंट के लिए एक बड़ा फ्रेमवर्क तैयार करता है।

यह पॉलिसी, जिसका अर्बन प्लानर, रियल एस्टेट डेवलपर और हाउसिंग एडवोकेट सभी को लंबे समय से इंतज़ार था, का मकसद बढ़ते पब्लिक ट्रांसपोर्ट नेटवर्क का फ़ायदा उठाकर ज़मीन का इस्तेमाल बेहतर बनाना, प्राइवेट गाड़ियों पर निर्भरता कम करना और ट्रांजिट हब के आस-पास पैदल चलने लायक, आत्मनिर्भर पड़ोस बनाना है।

अधिकारियों ने कहा कि इसका मकसद लोगों को उनके ट्रेन पकड़ने की जगह के पास रहने, काम करने और शॉपिंग करने में मदद करना है — यह एक ऐसा कॉन्सेप्ट है जिसने टोक्यो, सिंगापुर, हांगकांग और ऐसे शहरों को बदल दिया है। TOD ज़ोन को मौजूदा और प्लान किए गए मेट्रो रूट की सेंटरलाइन के दोनों ओर 500 मीटर चौड़े कॉरिडोर के तौर पर बताया गया है, साथ ही RRTS, रेलवे स्टेशन और हाई-स्पीड रेल टर्मिनल सहित रीजनल और इंटरस्टेट मास ट्रांज़िट स्टेशनों के आसपास 500 मीटर के दायरे के तौर पर भी बताया गया है। कोई भी प्लॉट जो पूरी तरह या कम से कम 50 परसेंट इस ज़ोन में आता है और जिसका कम से कम एरिया 2,000 स्क्वायर मीटर है, वह TOD स्कीम में हिस्सा लेने के लिए एलिजिबल है। पॉलिसी में हिस्सा लेना अपनी मर्ज़ी से है।

ज़्यादा FAR, मिक्स्ड-यूज़

पॉलिसी की सबसे ज़रूरी बात यह है कि यह फ़्लोर एरिया रेश्यो (FAR) की इजाज़त देता है — जो दिल्ली के आम नियमों से कहीं ज़्यादा है। TOD चार्ज के पेमेंट पर 400 का बेस FAR दिया जाएगा, जिसे अलग से नोटिफ़ाई किया जाएगा। ज़्यादा से ज़्यादा मंज़ूर FAR 500 पर लिमिट है, और 400 से ज़्यादा FAR सिर्फ़ दिल्ली डेवलपमेंट अथॉरिटी (DDA) को एक्स्ट्रा FAR चार्ज देने पर ही मिलेगा, जो इस पॉलिसी के लिए नोडल अथॉरिटी होगी। कम से कम FAR का इस्तेमाल 400 तय किया गया है। इसलिए डेवलपर्स TOD प्लॉट की डेंसिटी पोटेंशियल का कम इस्तेमाल नहीं कर सकते।

पॉलिसी हर TOD प्लॉट के अंदर इस्तेमाल के एक खास मिक्स को ज़रूरी बनाती है। कुल मंज़ूर FAR का कम से कम 65 परसेंट हिस्सा 100 स्क्वायर मीटर से छोटे बने हुए एरिया वाले रेजिडेंशियल यूनिट्स के लिए रिज़र्व होना चाहिए, जिसमें गेस्ट हाउस और स्टूडियो अपार्टमेंट शामिल हैं। इससे ट्रांज़िट हब के पास सस्ते और मिड-सेगमेंट हाउसिंग को बढ़ावा मिलेगा। FAR का कम से कम 10 परसेंट हिस्सा आस-पड़ोस के कमर्शियल ठिकानों, सोशल सुविधाओं और सुविधाओं के लिए इस्तेमाल किया जाना चाहिए। बाकी 25 परसेंट का इस्तेमाल बड़ी रेजिडेंशियल यूनिट्स, ऑफिस स्पेस, गेस्ट हाउस या स्टूडियो अपार्टमेंट के लिए फ्लेक्सिबल तरीके से किया जा सकता है।

एलिजिबिलिटी और एक्सेस

एक TOD प्लॉट ऐसी सड़क से एक्सेसिबल होना चाहिए जिसका कम से कम 18 मीटर का राइट-ऑफ़-वे हो। जहां अभी ऐसी कोई सड़क नहीं है, वहां भी TOD स्कीम पर विचार किया जा सकता है, अगर प्रस्तावित 18-मीटर की लगातार सड़क प्लॉट को उस चौड़ाई की मौजूदा सड़क से जोड़ती है। ऐसे मामलों में, सड़क चौड़ी करने के लिए ज़रूरी ज़मीन TOD स्कीम एरिया के बाहर रिज़र्व की जाएगी, और इस मकसद के लिए ज़मीन सरेंडर करने वाले डेवलपर्स को FAR का फ़ायदा दिया जाएगा।

ग्राउंड कवरेज, ग्रीन स्पेस, पार्किंग

TOD प्लॉट पर ज़्यादा से ज़्यादा ग्राउंड कवरेज 40 परसेंट से ज़्यादा नहीं होना चाहिए। 2,000 और 10,000 स्क्वेयर मीटर के बीच के प्लॉट के लिए, 9 मीटर के फ्रंट सेटबैक और 6 मीटर के बैक और साइड सेटबैक तय हैं। 10,000 स्क्वेयर मीटर से बड़े प्लॉट के लिए, 15 मीटर के फ्रंट सेटबैक और 12 मीटर के बैक और साइड सेटबैक बढ़ जाते हैं। मिले हुए प्लॉट एरिया का कम से कम 10 परसेंट ग्रीन स्पेस के तौर पर डेवलप किया जाना चाहिए, जिसमें TOD कमेटी अपनी मर्ज़ी से 2 परसेंट का प्लस या माइनस बदलाव कर सकती है। पॉलिसी के मुताबिक, FAR एरिया के हर 100 स्क्वेयर मीटर पर एक कार स्पेस के बराबर जगह होनी चाहिए। 1 हेक्टेयर से बड़े प्लॉट पर मिक्स्ड-यूज़ स्कीम के लिए, सभी पार्किंग सुविधाओं में से कम से कम 30 परसेंट को पब्लिक पार्किंग के तौर पर बनाया जाना चाहिए।

60-दिन में मंज़ूरी मिल जाएगी

पॉलिसी के लिए एक डेडिकेटेड TOD फंड बनाया जाएगा और एक ऑनलाइन पोर्टल बनाया जाएगा। DDA के वाइस-चेयरमैन की अध्यक्षता में एक हाई-पावर्ड TOD कमेटी बनाई जाएगी। यह कमेटी MCD के ऑनलाइन बिल्डिंग प्लान सैंक्शन पोर्टल (OBPS) के ज़रिए मंज़ूर होने से पहले TOD प्रपोज़ल को मंज़ूरी देगी।

डेवलपर के हक में एक ज़रूरी नियम में, मंज़ूरी के लिए 60-दिन की सख्त टाइमलाइन तय की गई है। अगर अथॉरिटी OBPS के ज़रिए प्रपोज़ल मिलने के 60 दिनों के अंदर मंज़ूरी या नामंज़ूरी की जानकारी नहीं देती है, तो रेड टेप कम करने के लिए प्रोजेक्ट को मंज़ूर मान लिया जाएगा।

बाहर रखे गए इलाके

यह पॉलिसी पर्यावरण सुरक्षा के लिए पहचाने गए इलाकों, ज़ोन 'O' और उसके बफ़र इलाकों, ग्रीन बेल्ट के तहत आने वाले गांवों, स्मारकों पर रोक वाले इलाकों और हेरिटेज बिल्डिंग्स, सिविल लाइंस बंगला एरिया, लुटियंस बंगला ज़ोन और चाणक्यपुरी और कैंटोनमेंट या डिफ़ेंस इलाकों पर लागू नहीं होगी।