4. home buyers को 45 दिनों के अंदर देरी से कब्ज़ा मिलने का चार्ज दें

New delhi नई दिल्ली : दिल्ली रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (RERA) ने एक रियल एस्टेट डेवलपर को निर्देश दिया है कि वह लगभग ₹55 लाख से लेकर ₹83 लाख तक के देरी से पज़ेशन चार्ज का पेमेंट 45 दिनों के अंदर चार घर खरीदारों को करे, जो लगभग 16 साल से अपनी कमर्शियल दुकानों का इंतज़ार कर रहे हैं।हर खरीदार ने ₹40 लाख से ज़्यादा का पेमेंट इस आधार पर किया कि प्रोजेक्ट एक कमर्शियल डेवलपमेंट था।5 दिसंबर को दिए गए दो अलग-अलग ऑर्डर में, आनंद कुमार (चेयरपर्सन), देवेश सिंह और अजय कुमार कुहर (मेंबर) की बेंच ने बिल्डर को 10.8% सालाना ब्याज देने का निर्देश दिया, यह मानते हुए कि देरी “कॉन्ट्रैक्ट और कानूनी ज़िम्मेदारियों का बड़ा उल्लंघन” है, जिससे खरीदारों को “बहुत ज़्यादा पैसे और दिमागी परेशानी” हुई है।यह मामला उत्तर-पश्चिम दिल्ली के बाड़ा हिंदू राव में सेंट्रल स्क्वायर कॉम्प्लेक्स का है, जहाँ शिकायत करने वालों – कमलेश कुमारी, चंदर मणि धीर, शैली झांब और ललित झांब – ने अगस्त 2007 में कमर्शियल दुकानें बुक की थीं। हर खरीदार ने ₹40 लाख से ज़्यादा का पेमेंट किया, इस आधार पर कि यह प्रोजेक्ट एक कमर्शियल डेवलपमेंट है।

एग्रीमेंट के अनुसार, अक्टूबर 2009 तक पज़ेशन मिलना था। हालाँकि, डेवलपर डिलीवर करने में फेल रहा क्योंकि ज़मीन, जो मूल रूप से “फ्लैटेड फ़ैक्ट्रियों” (इंडस्ट्रियल इस्तेमाल) के लिए तय थी, को कभी कमर्शियल इस्तेमाल के लिए कन्वर्ट नहीं किया गया, जबकि प्रॉपर्टी को एक कमर्शियल बिज़नेस पार्क के तौर पर बेचा और बेचा जा रहा था।बेंच ने माना कि बुकिंग की तारीख से लगभग दो दशक की देरी भरोसे और कानूनी ड्यूटी का बुनियादी उल्लंघन है। कुमारी और धीर के लिए, ऑर्डर की तारीख तक जमा हुए देरी से पज़ेशन चार्ज ₹82.98 लाख से ज़्यादा थे। झांब परिवार के लिए, यह आँकड़ा ₹55.3 लाख से ज़्यादा है। हालांकि, कोर्ट ने कहा कि जब तक उन्हें दुकानों का पज़ेशन नहीं मिल जाता, तब तक इंटरेस्ट बना रहेगा।ऑर्डर में कहा गया, “रेस्पोंडेंट कॉन्ट्रैक्ट की ड्यू डेट से सोलह साल से ज़्यादा समय से क्लियर कमर्शियल टाइटल वाली कमर्शियल यूनिट का पज़ेशन देने में फेल रहा है। ओरिजिनल बुकिंग डेट से लगभग दो दशक तक चली यह देरी कॉन्ट्रैक्ट और कानूनी ज़िम्मेदारियों का बड़ा उल्लंघन है और इससे कंप्लेंट करने वालों को बहुत ज़्यादा फाइनेंशियल और मेंटल परेशानी हुई है।

बिल्डर, जिसका रिप्रेजेंटेशन वेंकट राव समेत वकीलों ने किया, ने कंप्लेंट के मेंटेनेंस पर सवाल उठाया। उन्होंने तर्क दिया कि इंडस्ट्रियल ज़मीन पर बना यह प्रोजेक्ट, एग्रीमेंट के अनुसार इंडस्ट्रियल मकसद के लिए था, और इस तरह यह रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट, 2016 के दायरे से बाहर है। उन्होंने यह भी कहा कि अगस्त 2013 में बाकी पेमेंट के लिए इनवॉइस के साथ पज़ेशन ऑफर किया गया था, और बायर्स ने न तो पज़ेशन लिया और न ही बकाया पेमेंट किया।RERA ने इन तर्कों को खारिज कर दिया। अथॉरिटी ने पाया कि यूनिट्स को कमर्शियल प्रॉपर्टी के तौर पर मार्केटिंग, एडवरटाइज़िंग और बेचना “मटीरियल मिसरिप्रेजेंटेशन” था। बेंच ने कहा कि खरीदारों को ऐसी प्रॉपर्टी का पज़ेशन लेने के लिए मजबूर नहीं किया जा सकता जिसमें फंडामेंटल टाइटल डिफेक्ट हों या जिसका इस्तेमाल उसके तय मकसद के लिए नहीं किया जा सकता हो।

ऑर्डर में कहा गया, “कानून खरीदार को ऐसी प्रॉपर्टी का पज़ेशन लेने के लिए मजबूर नहीं करता जिसमें फंडामेंटल टाइटल डिफेक्ट हों, या जिसका इस्तेमाल उसके तय मकसद के लिए नहीं किया जा सकता हो,” शिकायत करने वालों के 2013 में गलत ऑफर को स्वीकार करने से इनकार करने को सही ठहराते हुए।अथॉरिटी ने पज़ेशन देने से पहले बिल्डर की मेंटेनेंस चार्ज की मांगों को भी “अनसस्टेनेबल” माना। इसने इस बात पर ज़ोर दिया कि डेवलपर खरीद के बेसिक मकसद को पूरा न करने वाला डिफेक्टेड ऑफर देकर देर से पज़ेशन के लिए ज़िम्मेदारी से बच नहीं सकता।एक और ज़रूरी एक्शन में, अथॉरिटी ने प्योरअर्थ इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड के खिलाफ़ खुद से (खुद से) कार्रवाई शुरू की, क्योंकि उसने चल रहे प्रोजेक्ट को RERA के तहत रजिस्टर नहीं किया, जबकि वह इसे एक्टिवली डेवलप, मार्केटिंग और पब्लिक के लिए एक कमर्शियल पार्क के तौर पर एडवरटाइज़ कर रहा था। बिल्डर को कारण बताओ नोटिस जारी कर पूछा गया है कि इस कानूनी उल्लंघन के लिए उस पर पेनल्टी क्यों न ली जाए।