जब repo rate बढ़ता है, तो आपके होम लोन पर इसका असर तुरंत पड़ता

Business व्यापार: अगर आपने कभी अपना बैंकिंग ऐप खोला है और सोचा है कि आपके होम लोन का समय अचानक 20 साल के बजाय 23 साल क्यों दिखता है, तो आप पहले ही अनुभव कर चुके हैं कि बढ़ती ब्याज दरें असल ज़िंदगी में कैसे काम करती हैं।

भारत में, ज़्यादातर फ्लोटिंग-रेट होम लोन रिज़र्व बैंक ऑफ़ इंडिया द्वारा तय किए गए रेपो रेट से जुड़े होते हैं। जब सेंट्रल बैंक महंगाई कम करने के लिए रेट बढ़ाता है, तो बैंक आपके लोन को रीसेट कर देते हैं। वे आपको यह पूछने के लिए कॉल नहीं करते कि आपको क्या सूट करता है। एडजस्टमेंट बस आपके अगले स्टेटमेंट में दिखता है।

और इसका असर शायद ही कभी थ्योरेटिकल होता है।

चुपचाप बढ़ोतरी जिस पर किसी का ध्यान नहीं जाता

कई बैंक आपकी EMI को बिना बदले रखना पसंद करते हैं और चुपचाप समय बढ़ा देते हैं। कागज़ पर, यह आसान लगता है। आपका महीने का खर्च Rs 42,000 रहता है। तुरंत कोई टेंशन नहीं।

लेकिन जब आप बदला हुआ अमॉर्टाइज़ेशन शेड्यूल चेक करेंगे, तो आपको पता चल सकता है कि आपका लोन, जो असल में 2043 में खत्म होने वाला था, अब 2047 तक चलेगा। वे चार एक्स्ट्रा साल मुफ़्त नहीं हैं। वे चार साल एक्स्ट्रा ब्याज के हैं।

इस तरह लोन लेने वाले कई लाख रुपये ज़्यादा चुकाते हैं और EMI कभी ज़्यादा नहीं देखते।

अगर EMI बढ़ जाती है

कुछ लोन देने वाले दूसरा रास्ता चुनते हैं और आपकी EMI बढ़ा देते हैं। 8 परसेंट पर 50 लाख रुपये के लोन का मतलब 20 साल में हर महीने लगभग 41,800 रुपये हो सकता था। अगर रेट 9 परसेंट हो जाता है, तो वह EMI बढ़कर लगभग 44,986 रुपये हो जाती है। हर महीने वह एक्स्ट्रा 3,000 रुपये तब तक ज़्यादा नहीं लगते जब तक आप इसे सालों में गुणा न करें।

बड़ी समस्या साइकोलॉजिकल है। ज़्यादातर परिवार अपने बजट को बहुत सोच-समझकर बनाते हैं। स्कूल की फीस, SIP, इंश्योरेंस प्रीमियम, किराने का सामान, फ्यूल। EMI में अचानक बढ़ोतरी से समझौता करना पड़ता है। अक्सर, पहले इन्वेस्टमेंट में कटौती होती है।

असली नुकसान लंबे समय में होता है

क्योंकि होम लोन 15 से 25 साल तक चलते हैं, इसलिए 1 परसेंट की बढ़ोतरी भी बहुत ज़्यादा बढ़ जाती है। 20 साल के लिए 60 लाख रुपये के लोन पर, 8 से 9 परसेंट का यह बदलाव पूरे समय में कुल ब्याज में 8-10 लाख रुपये से ज़्यादा जोड़ सकता है।

यह एक दर्दनाक झटका नहीं है। यह एक धीमा रिसाव है।

आप असल में क्या कर सकते हैं

सबसे पहले, लॉग इन करें और चेक करें कि आपके बैंक ने क्या बदला है। क्या यह EMI है या समय? कई लोन लेने वाले कभी वेरिफ़ाई नहीं करते हैं।

अगर आपका समय बढ़ गया है, तो अपनी मर्ज़ी से अपनी EMI थोड़ी बढ़ाने के बारे में सोचें। हर महीने 2,000 से 3,000 रुपये ज़्यादा देकर भी आप उन बढ़े हुए सालों को वापस पा सकते हैं।

अगर आपको बोनस या सालाना इंक्रीमेंट मिलता है, तो लोन के शुरुआती सालों में सोच-समझकर पार्ट-प्रीपेमेंट करें। तीसरे साल में प्रिंसिपल का प्रीपेमेंट करना पंद्रहवें साल में करने से कहीं ज़्यादा असरदार है।

बैलेंस ट्रांसफ़र एक ऑप्शन है, लेकिन सिर्फ़ तभी जब नया रेट काफ़ी कम हो और आप प्रोसेसिंग चार्ज और रीसेट फ़ीस को भी ध्यान में रखें।

इंटरेस्ट रेट के साइकिल आते-जाते रहेंगे। गलती यह है कि आप यह मान लें कि EMI मैसेज आने तक उनका आप पर कोई असर नहीं पड़ेगा। समझदारी इसी में है कि आप अपने लोन को वैसे ही ट्रैक करें जैसे आप अपने इन्वेस्टमेंट को ट्रैक करते हैं।

क्योंकि होम लोन में, छोटे परसेंटेज बदलाव यह तय करते हैं कि आप 50 साल की उम्र में लोन चुका देंगे या 55 साल की उम्र में भी पेमेंट कर रहे हैं।