जब किराया EMI से कम पड़ जाता है, तो ज़्यादातर किराये के घरों के पीछे का शांत गणित

Business व्यापार: ज़्यादातर लोग एक आसान कहानी सोचकर दूसरा घर खरीदते हैं। हर महीने किराया आएगा, EMI जाएगी, और समय के साथ प्रॉपर्टी अपने आप ही अपना पैसा चुका देगी। डेवलपर्स, ब्रोकर और यहाँ तक कि दोस्त भी यह बात इतनी बार दोहराते हैं कि यह उम्मीद के बजाय एक नियम जैसा लगने लगता है।

असल में, हिसाब-किताब शायद ही कभी मेल खाता है। भारत के ज़्यादातर शहरों में, किराया प्रॉपर्टी की कीमतों या लोन की लागत के हिसाब से नहीं बढ़ा है। जो चीज़ स्प्रेडशीट पर मैनेज करने लायक लगती है, वह कुछ EMI चुकाने के बाद बहुत अलग लगने लगती है।

किराया और EMI शायद ही कभी क्यों मैच करते हैं

शहरी भारत में रेंटल यील्ड कम है। कई मामलों में, सालाना किराया प्रॉपर्टी की कीमत का मुश्किल से दो या तीन परसेंट होता है। होम लोन, रेट कट के बाद भी, उससे कहीं ज़्यादा महंगे होते हैं। इसमें सोसाइटी मेंटेनेंस, रिपेयर, प्रॉपर्टी टैक्स, इंश्योरेंस और कभी-कभी खाली रहने का समय जोड़ दें, तो यह गैप तेज़ी से बढ़ जाता है।

यही वजह है कि कई मकान मालिक कुछ महीनों बाद पाते हैं कि किराया सिर्फ़ EMI का कुछ हिस्सा ही कवर कर पाता है। बाकी पैसा कहीं और से लाना पड़ता है।

इन्वेस्टर असल में इस गैप को कैसे भरते हैं

ज़्यादातर लोगों के लिए, कमी मासिक इनकम से पूरी की जाती है। सैलरी या बिज़नेस की कमाई चुपचाप प्रॉपर्टी को सब्सिडी देती है। यह अक्सर नुकसानदायक नहीं लगता, खासकर अगर रकम कम लगे। महीने के कुछ हज़ार रुपये ज़्यादा नहीं लगते। 10 या 15 सालों में, यह एक बड़ी रकम बन जाती है।

दूसरे लोग सेविंग्स पर निर्भर रहते हैं। जब किराया देर से आता है या किराएदार चला जाता है, तो बोनस, फिक्स्ड डिपॉज़िट की मैच्योरिटी, या इमरजेंसी फंड का इस्तेमाल किया जाता है। इससे EMI चलती रहती है, लेकिन इसकी एक कीमत चुकानी पड़ती है जिसे नज़रअंदाज़ करना आसान है। जो पैसा कहीं और इन्वेस्ट किया जा सकता था, वह धीरे-धीरे प्रॉपर्टी को बनाए रखने में खर्च हो जाता है।

एक छोटा लेकिन ज़्यादा जोखिम वाला ग्रुप उधार लेता है। मुश्किल महीनों में पर्सनल लोन, ओवरड्राफ्ट, या यहाँ तक कि क्रेडिट कार्ड का इस्तेमाल किया जाता है, इस उम्मीद में कि बाद में हालात बेहतर होंगे। यहीं पर हिसाब-किताब खराब हो जाता है। लीवरेज्ड एसेट को सपोर्ट करने के लिए ज़्यादा ब्याज पर उधार लेना अक्सर किसी भी काल्पनिक फायदे को खत्म कर देता है।

प्रॉपर्टी रखने की छिपी हुई लागत

इस स्थिति को मुश्किल यह बनाता है कि इसे भावनात्मक रूप से कैसे देखा जाता है। गैप को अस्थायी माना जाता है। किराया बढ़ेगा, ब्याज दरें कम होंगी, इलाका बेहतर होगा। कभी-कभी ऐसा होता है। अक्सर, इसमें उम्मीद से कहीं ज़्यादा समय लगता है।

इस बीच, प्रॉपर्टी रखने की लागत जारी रहती है। हर टॉप-अप आपके घर के कैश फ्लो से निकलने वाला असली पैसा है। फिर भी, लोग प्रॉपर्टी रिटर्न के बारे में बात करते समय इस पर शायद ही कभी ध्यान देते हैं। कीमत बढ़ने की तो तारीफ़ होती है। मंथली सपोर्ट को चुपचाप नज़रअंदाज़ कर दिया जाता है।

इन्वेस्टर असल में इस गैप को कैसे भरते हैं

ज़्यादातर लोगों के लिए, कमी मंथली इनकम से पूरी होती है। सैलरी या बिज़नेस की कमाई चुपचाप प्रॉपर्टी को सपोर्ट करती है। यह अक्सर नुकसानदायक नहीं लगता, खासकर अगर रकम कम हो। महीने के कुछ हज़ार रुपये ज़्यादा नहीं लगते। 10 या 15 सालों में, यह एक बड़ी रकम बन जाती है।

दूसरे लोग सेविंग्स पर निर्भर रहते हैं। जब किराया लेट होता है या कोई किराएदार चला जाता है, तो बोनस, फिक्स्ड डिपॉज़िट की मैच्योरिटी, या इमरजेंसी फंड का इस्तेमाल किया जाता है। इससे EMI तो चलती रहती है, लेकिन इसकी एक कीमत चुकानी पड़ती है जिसे नज़रअंदाज़ करना आसान होता है। जो पैसा कहीं और इन्वेस्ट किया जा सकता था, वह धीरे-धीरे प्रॉपर्टी को बनाए रखने में खर्च हो जाता है।

एक छोटा लेकिन ज़्यादा रिस्की ग्रुप उधार लेता है। पर्सनल लोन, ओवरड्राफ्ट, या क्रेडिट कार्ड का इस्तेमाल मुश्किल महीनों में किया जाता है, इस भरोसे पर कि बाद में हालात बेहतर होंगे। यहीं पर हिसाब-किताब बिगड़ जाता है। एक लेवरेज्ड एसेट को सपोर्ट करने के लिए ज़्यादा इंटरेस्ट पर उधार लेना अक्सर किसी भी अंदाज़े वाले फायदे को खत्म कर देता है।

प्रॉपर्टी रखने की छिपी हुई कीमत

इस स्थिति को मुश्किल यह बनाता है कि इसे इमोशनली कैसे देखा जाता है। इस गैप को टेम्पररी माना जाता है। किराया बढ़ेगा, इंटरेस्ट रेट कम होंगे, इलाका बेहतर होगा। कभी-कभी ऐसा होता है। अक्सर, इसमें उम्मीद से ज़्यादा समय लगता है।

इस बीच, प्रॉपर्टी रखने की कीमत जारी रहती है। हर टॉप-अप आपके घर के कैश फ्लो से निकलने वाला असली पैसा है। फिर भी, लोग प्रॉपर्टी रिटर्न के बारे में बात करते समय इस पर शायद ही कभी ध्यान देते हैं। कीमत बढ़ने की तो तारीफ़ होती है। मंथली सपोर्ट को चुपचाप नज़रअंदाज़ कर दिया जाता है।