एमएफ ने एम्बेसी आरईआईटी के ₹3,000 करोड़ जुटाने के प्रस्ताव का विरोध करने की योजना बनाई

नई दिल्ली: दो म्यूचुअल फंड और एक वैकल्पिक निवेश फंड, जो एम्बेसी ऑफिस पार्क आरईआईटी (रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट) के यूनिटधारक हैं, चेन्नई में ₹ के उद्यम मूल्य के साथ एक बिजनेस पार्क का अधिग्रहण करने के लिए ₹3,000 करोड़ जुटाने के अपने संकल्प के खिलाफ मतदान करेंगे। सोमवार को 1,269 करोड़।

मामले की जानकारी रखने वाले एक व्यक्ति के अनुसार, विरोध का आधार यह है कि प्रस्तावित धन वृद्धि अधिग्रहण लागत से अधिक होगी और इस चिंता पर कि इकाइयां आरईआईटी के शुद्ध परिसंपत्ति मूल्य और बाजार मूल्य से नीचे जारी की जा सकती हैं।

आईसीआईसीआई प्रूडेंशियल म्यूचुअल फंड, एचडीएफसी म्यूचुअल फंड और कोटक रियल एस्टेट फंड, जिनकी संयुक्त रूप से ब्लूमबर्ग के अनुसार आरईआईटी में 17.29% हिस्सेदारी है, दूतावास की इकाइयों के संस्थागत प्लेसमेंट के माध्यम से धन जुटाने पर विचार करने और मंजूरी देने के प्रस्ताव के खिलाफ मतदान करेंगे। सोमवार को यूनिटधारकों की बैठक में एक या अधिक प्लेसमेंट में निवेशकों को आरईआईटी ₹3,000 करोड़ से अधिक नहीं दी जाएगी,'' व्यक्ति ने नाम न छापने की शर्त पर कहा।

जबकि अधिग्रहण का प्रस्ताव साधारण बहुमत से पारित किया जाएगा - पक्ष में डाले गए वोट विपक्ष में डाले गए वोटों से अधिक होने चाहिए - कि धन जुटाने के लिए विशेष बहुमत से पारित किया जाएगा - पक्ष में डाले गए वोट डेढ़ से कम नहीं होने चाहिए REITS के लिए सेबी के नियमों के अनुसार, कई बार प्रस्ताव के ख़िलाफ़ वोट डाले गए।

फंड जुटाने का उद्देश्य एम्बेसी स्प्लेंडिड टेकज़ोन में एम्बेसी प्रॉपर्टी बिल्डर्स और डेवलपर्स की पूर्ण स्वामित्व वाली सहायक कंपनी के अधिकार, शीर्षक और हितों को ₹1,269 करोड़ में हासिल करना है।

पहले उद्धृत किए गए व्यक्ति ने कहा कि म्यूचुअल फंड मुख्य रूप से संपत्ति की कीमत से अधिक धन जुटाने के प्रस्ताव के बारे में चिंतित हैं, और उन्हें डर है कि इकाइयां उनके बाजार मूल्य और शुद्ध संपत्ति मूल्य से नीचे जारी की जा सकती हैं। जबकि शुक्रवार तक नेशनल स्टॉक एक्सचेंज (एनएसई) पर एम्बेसी ऑफिस पार्क आरईआईटी का बाजार मूल्य ₹362.02 प्रति यूनिट था, मार्च के अंत तक प्रति यूनिट एनएवी (948 मिलियन यूनिट) ₹401.59 था।

“हमने एम्बेसी आरईआईटी के प्रबंधन के साथ इस मुद्दे पर कई बार चर्चा की है, लेकिन हमें इस बात पर संतोषजनक प्रतिक्रिया नहीं मिली है कि यह अधिग्रहण के आकार की तुलना में अधिक इक्विटी क्यों जुटा रहा है, जबकि उत्तोलन कोई चिंता का विषय नहीं है। अगर वे एनएवी या बाजार मूल्य से छूट पर इक्विटी पूंजी जुटाते हैं, तो इससे प्रतिशत वितरण में कमी आ सकती है।''

वितरण से तात्पर्य यूनिटधारकों को दिए गए पट्टे के किराये और संपत्ति की कीमतों में बढ़ोतरी से प्राप्त नकदी के हिस्से से है।

हालाँकि, फंड जुटाने के प्रस्ताव से अवगत दूसरे व्यक्ति ने कहा कि फंड जुटाना सिर्फ अधिग्रहण के लिए नहीं था, बल्कि आरईआईटी की बैलेंस शीट को अनुकूलित करने के लिए था।

“फंड जुटाने का मकसद हमेशा दो काम करना था- अधिग्रहण के लिए फंड जुटाना और आरईआईटी की बैलेंस शीट को अनुकूलित करने के लिए डी-लीवर करना, यह देखते हुए कि वे कुल व्यय के साथ अपने मौजूदा पोर्टफोलियो में करीब 6.1 एमएसएफ (मिलियन वर्ग फीट) का निर्माण कर रहे हैं। करीब ₹3,800 करोड़ का वित्त पोषण ऋण द्वारा किया जाएगा। यह एक वर्ष की समयसीमा के साथ एक मानक सक्षम समाधान है। फंड जुटाने का वास्तविक आकार और समय हमेशा समग्र बाजार स्थितियों, प्रचलित बाजार मूल्य आदि पर निर्भर होगा।"

आईसीआईसीआई प्रू, एचडीएफसी एमएफ और कोटक रियल एस्टेट फंड को भेजे गए सवालों का जवाब खबर लिखे जाने तक नहीं मिला था। दूतावास के एक प्रवक्ता ने ईमेल के जवाब में कहा कि कंपनी बाजार की अफवाहों और अटकलों पर टिप्पणी नहीं करती है।

एक आरईआईटी आय उत्पन्न करने वाली संपत्तियों के पोर्टफोलियो का मालिक है और उसका संचालन करता है और यह रियल एस्टेट क्षेत्र में म्यूचुअल फंड के बराबर है। यह एक प्रायोजक के साथ संचालित होता है, जो आरईआईटी की स्थापना करता है और संपत्ति आदि को विशेष प्रयोजन वाहन में आरईआईटी में स्थानांतरित करता है, एक निवेश प्रबंधक जो निवेश निर्णय लेता है और अपनी संपत्ति का प्रबंधन करता है और एक ट्रस्टी जो इसके यूनिटधारकों के हितों के लिए जिम्मेदार है।

एम्बेसी आरईआईटी, जो बेंगलुरु, मुंबई, पुणे और एनसीआर जैसे बाजारों में नौ बुनियादी ढांचे जैसे कार्यालय पार्क और चार सिटी-सेंटर कार्यालय भवनों के 45.4 मिलियन वर्ग फुट पोर्टफोलियो का मालिक है और संचालित करता है, सार्वजनिक रूप से सूचीबद्ध पहला आरईआईटी है। इसे पहले वैश्विक निजी इक्विटी फर्म ब्लैकस्टोन द्वारा समर्थित किया गया था और 1 अप्रैल 2019 को स्टॉक एक्सचेंजों पर ₹300 प्रति शेयर पर सूचीबद्ध किया गया था। तब से, ब्लैकस्टोन कंपनी से पूरी तरह बाहर निकल गया है।

भारत में अन्य आरईआईटीएस में माइंडस्पेस बिजनेस पार्क आरईआईटी और ब्रुकफील्ड इंडिया रियल एस्टेट शामिल हैं।