RERA नियमों के तहत प्रॉपर्टी एजेंटों के लिए जरूरी दिशा-निर्देश

नई दिल्ली : भारत के रियल एस्टेट सेक्टर में ज़्यादा पारदर्शिता, जवाबदेही और ग्राहकों की सुरक्षा लाने के लिए केंद्र सरकार द्वारा लाया गया 'रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट, 2016' (RERA) सिर्फ़ डेवलपर्स पर ही लागू नहीं होता है। यह कानून RERA-रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट्स से जुड़े लेन-देन में शामिल रियल एस्टेट एजेंट, ब्रोकर, प्रॉपर्टी डीलर और बिचौलियों को भी रेगुलेट करता है।

कई प्रॉपर्टी खरीदार और विक्रेता इस बात से अनजान रहते हैं कि RERA-रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट में प्लॉट, अपार्टमेंट या बिल्डिंग की बिक्री या खरीद में मदद करने वाले किसी भी व्यक्ति या संस्था को इस एक्ट के नियमों का पालन करना ज़रूरी है। RERA की धारा 9 के तहत, कोई भी रियल एस्टेट एजेंट संबंधित राज्य RERA अथॉरिटी से रजिस्ट्रेशन लिए बिना किसी रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट में लेन-देन में मदद नहीं कर सकता है।

इस एक्ट के तहत, "रियल एस्टेट एजेंट" में कोई भी ऐसा व्यक्ति शामिल है जो प्रॉपर्टी के लेन-देन में किसी दूसरी पार्टी की ओर से काम करता है और कमीशन, फ़ीस या किसी अन्य तरह का भुगतान लेता है। इस परिभाषा में प्रॉपर्टी डीलर, ब्रोकर, कंसल्टेंट और रियल एस्टेट के लेन-देन में शामिल अन्य बिचौलिए आते हैं।

एक्ट की धारा 10 रजिस्टर्ड एजेंटों के कर्तव्यों और ज़िम्मेदारियों को बताती है। इनमें पारदर्शिता बनाए रखना, गुमराह करने वाली बातें न कहना, खरीदारों को प्रोजेक्ट से जुड़ी सही जानकारी देना और लागू नियमों का पालन सुनिश्चित करना शामिल है। रजिस्टर्ड एजेंटों से उम्मीद की जाती है कि उनके पास प्रोजेक्ट से जुड़े ज़रूरी दस्तावेज़ और जानकारी हो और ज़रूरत पड़ने पर वे संभावित खरीदारों को ये उपलब्ध कराएं।

रजिस्ट्रेशन पाने के लिए, एजेंटों को अपने राज्य या केंद्र शासित प्रदेश में RERA अथॉरिटी के पास आवेदन करना होता है। मंज़ूरी मिलने के बाद, अथॉरिटी एक यूनिक रजिस्ट्रेशन नंबर जारी करती है जिसे RERA-रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट्स से जुड़े विज्ञापनों, बातचीत और लेन-देन में दिखाना ज़रूरी होता है। रजिस्ट्रेशन एक तय समय के लिए मान्य होता है और राज्य के नियमों के अनुसार इसे रिन्यू कराना होता है।

यह कानून RERA अथॉरिटी को एजेंट का रजिस्ट्रेशन सस्पेंड करने या रद्द करने का अधिकार भी देता है, अगर एजेंट धोखाधड़ी करता है, कानूनी नियमों का उल्लंघन करता है, या रेगुलेटरी ज़रूरतों को पूरा करने में नाकाम रहता है। ऐसी कार्रवाई करने से पहले, एजेंट को आमतौर पर अपनी बात रखने का मौका दिया जाता है।

नियमों का पालन न करने पर भारी जुर्माना लग सकता है। RERA एक्ट की धारा 62 में कहा गया है कि अगर कोई रियल एस्टेट एजेंट रजिस्टर करने में नाकाम रहता है या धारा 9 और 10 का उल्लंघन करता है, तो उल्लंघन जारी रहने तक हर दिन के लिए उस पर ₹10,000 तक का जुर्माना लगाया जा सकता है। कुल जुर्माना उस प्रॉपर्टी की कीमत के 5% तक हो सकता है जो ट्रांज़ैक्शन में शामिल है। RERA के आदेशों का बार-बार उल्लंघन करने पर और भी जुर्माना लग सकता है, और कुछ मामलों में, इस एक्ट के तहत जेल की सज़ा का प्रावधान भी लागू हो सकता है।

तेलंगाना में, तेलंगाना रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (TG-RERA) रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स और एजेंट्स के रजिस्ट्रेशन और रेगुलेशन की देखरेख करती है। अथॉरिटी ने डेवलपर्स और एजेंट्स से नियमों का पालन करने पर बार-बार ज़ोर दिया है और रजिस्ट्रेशन व गुमराह करने वाले प्रमोशन से जुड़े उल्लंघनों के खिलाफ कार्रवाई की है। खरीदारों को सलाह दी जाती है कि वे किसी भी ट्रांज़ैक्शन से पहले ऑफिशियल TG-RERA पोर्टल के ज़रिए प्रोजेक्ट्स और एजेंट्स के रजिस्ट्रेशन स्टेटस की जांच कर लें।

इस रेगुलेटरी फ्रेमवर्क का मुख्य मकसद यह पक्का करना है कि रियल एस्टेट मार्केट में काम करने वाले बिचौलिए जवाबदेह और पारदर्शी हों। ब्रोकर्स और एजेंट्स को एक औपचारिक रेगुलेटरी सिस्टम के दायरे में लाकर, RERA धोखाधड़ी के जोखिम को कम करना, जानकारी देने के स्टैंडर्ड्स को बेहतर बनाना, ग्राहकों का भरोसा बढ़ाना और पूरे देश में ज़्यादा प्रोफेशनल रियल एस्टेट इकोसिस्टम को बढ़ावा देना चाहती है।