अफोर्डेबल हाउसिंग शेयर 4 साल में 40% से घटकर 20%

हैदराबाद: पिछले तीन वर्षों में इन सभी उथल-पुथल और बाजार पुनर्गठन के बावजूद, भारत का आवास बाजार उल्लेखनीय रूप से लचीला और यहां तक कि समृद्ध रहा। हालांकि, ऐसा लगता है कि एक प्रमुख 'घातक' - किफायती आवास रहा है। एक बार काफी राजनीतिक प्रचार का स्रोत, यह खंड न केवल आज सुस्त है - यह एक गंभीर स्थिति में प्रतीत होता है।

आज अफोर्डेबल हाउसिंग की बदहाली के कई कारण हैं। जबकि डेवलपर आसानी से मध्य-श्रेणी और प्रीमियम आवास के साथ अपनी जमीन की लागतों को पुनः प्राप्त कर सकते हैं, किफायती आवास एक और मामला है। हालांकि यह आर्थिक पिरामिड के निचले सिरे पर लक्षित है, फिर भी इसके लिए भूमि की आवश्यकता है। ऐसा नहीं है कि वहां कोई जमीन उपलब्ध नहीं है - लेकिन बड़े शहरों में, इसकी लागत इतनी अधिक है कि केवल महंगा आवास ही वित्तीय समझ में आता है।

एनारॉक रिसर्च के अनुसार, किफायती आवास खंड (40 लाख रुपये से कम कीमत वाली इकाइयों) ने 2022 में 2018 में 40 प्रतिशत से 20 प्रतिशत तक अपनी कुल बिक्री हिस्सेदारी देखी। शीर्ष पर लगभग 1.95 लाख इकाइयों की कुल बिक्री में से 2018 में सात शहरों में करीब 40 फीसदी बिक्री किफायती सेगमेंट में हुई थी। लेकिन 2022 में कुल 3.6 लाख यूनिट में से करीब 20 फीसदी अफोर्डेबल कैटेगरी में थीं।

एनारॉक ग्रुप के अध्यक्ष अनुज पुरी कहते हैं: "जहाँ जमीन उपलब्ध है - अर्थात् दूर के सस्ते उपनगर - वहाँ हमेशा गंभीर बुनियादी ढाँचे की चुनौतियाँ होती हैं।

जब एक किफायती आवास परियोजना बहुत खराब बुनियादी ढांचे वाले क्षेत्र में होती है, जैसे कि सार्वजनिक परिवहन, अच्छी सड़कें, और पानी और बिजली जैसी बुनियादी सुविधाएं, तो बहुत कम खरीदार होंगे।"

वह कहते हैं, "एक और दर्द बिंदु किफायती आवास के लिए वित्तपोषण विकल्पों की कमी है। किफायती आवास के कई डेवलपर्स छोटे खिलाड़ी हैं जिनके पास ऋण उधार लेने के लिए बहुत कम या कोई संपार्श्विक नहीं है, जो किसी भी मामले में अत्यधिक महंगा है, भले ही निजी इक्विटी खिलाड़ी मुख्य रूप से बड़े डेवलपर्स का पक्ष लेते हैं। किफायती आवास को अभी भी बहुत जोखिम भरा माना जाता है, और निवेश पर मिलने वाला प्रतिफल इतना छोटा है कि यह आकर्षक नहीं है।"

भारतीय आबादी का एक बड़ा हिस्सा कम आय अर्जित करता है, और इससे उनके लिए सबसे बुनियादी आवास के लिए भी भुगतान करना कठिन हो जाता है। एक विशाल किफायती आवास घाटा हो सकता है, लेकिन वास्तविक खरीदार आधार वे लोग हैं जो आर्थिक उथल-पुथल से सबसे अधिक प्रभावित हैं - जूनियर स्तर के सॉफ्टवेयर कर्मचारी, और अधिकांश लोग विनिर्माण और सेवा क्षेत्रों में ब्लू-कॉलर जॉब कर रहे हैं।

इसके अलावा, अफोर्डेबल हाउसिंग डिवेलपर्स का प्रॉफिट मार्जिन पहले से ही काफी कम था। पुरी ने बताया कि बुनियादी इनपुट लागत (सीमेंट, स्टील, श्रम, आदि) के बढ़ते मुद्रास्फीति के रुझान के बीच, उनके लिए बजट घरों को लॉन्च करना और भी मुश्किल हो गया है क्योंकि इस अत्यधिक लागत-संवेदनशील खंड में कीमतें बढ़ने से उद्देश्य विफल हो गया है।

उन्होंने आगे कहा, "मौजूदा मांग 40 लाख रुपये से 1.5 करोड़ रुपये के बीच की कीमत वाले मिड और प्रीमियम सेगमेंट की ओर झुकी हुई है। इन सेगमेंट ने महामारी के बाद काफी अच्छा प्रदर्शन किया है और मिलेनियल प्रमुख मांग चालक हैं।

यह बाजार में प्रवेश करने वाली नई आपूर्ति के आंकड़ों में स्पष्ट रूप से देखा जा सकता है क्योंकि डेवलपर्स सचेत रूप से उपभोक्ता मांग के आधार पर परियोजनाएं शुरू कर रहे हैं।"

किफायती आवास के लिए पिछले कुछ वर्षों में घटती मांग के साथ, डेवलपर्स ने भी मांग से मेल खाने के लिए गियर बदल दिए हैं और मध्य और प्रीमियम सेगमेंट में अधिक परियोजनाएं शुरू की हैं। किफायती आवास की आपूर्ति हिस्सेदारी पिछले पांच वर्षों में गिरावट पर रही है और पिछले वर्ष में सबसे कम पहुंच गई है।

2022 में किए गए एनारॉक कंज्यूमर सेंटीमेंट सर्वे में इस बात पर प्रकाश डाला गया है कि किफायती आवास की मांग पिछले पांच वर्षों में 2022 में अपने सबसे निचले स्तर पर आ गई है। 2018 में, कम से कम 39 प्रतिशत संपत्ति चाहने वाले शीर्ष भारतीय शहरों में 40 लाख रुपये के भीतर एक सस्ती संपत्ति खरीदना चाह रहे थे। यह मांग 2022 में अपने सबसे निचले स्तर पर आ गई, केवल 26 प्रतिशत संपत्ति चाहने वालों ने इस बजट में खरीदना चाहा।

पीएमएवाई (शहरी) ने 2015 के मध्य में इसके कार्यान्वयन के बाद से प्रगति दिखाई है। आवास और शहरी मामलों के मंत्रालय के अनुसार, मार्च 2023 तक सरकार द्वारा 122.69 लाख घरों को पहले ही मंजूरी दी जा चुकी थी।

लगभग 72.56 लाख घर पूरे हो चुके हैं जबकि 109.23 लाख इकाइयों पर काम शुरू हो चुका है। लगभग 2.03 लाख करोड़ रुपये की केंद्रीय सहायता पहले ही दी जा चुकी है।

एनारॉक ग्रुप किफायती आवास विकास के लिए सरकारी स्वामित्व वाली भूमि को अनलॉक करने की सिफारिश करता है। शहरों की नगरपालिका सीमा के भीतर ऐसी भूमि को अनलॉक करके, सरकार उन डेवलपर्स को आकर्षित कर सकती है जो अंतिम उपयोगकर्ताओं और निवेशकों दोनों को सस्ती भूमि की उपलब्धता के लाभों को एक साथ पारित करते हुए अच्छा लाभ कमा सकते हैं।

एक अन्य महत्वपूर्ण हस्तक्षेप जो अतीत में शुरू किया गया है और बेहद प्रासंगिक बना हुआ है, घरों के लिए मूल्य बैंडविड्थ को संशोधित कर रहा है जो कि किफायती आवास खरीदारों के लिए सरकार के विभिन्न प्रोत्साहनों के लिए योग्य है। मौजूदा 45 लाख रुपये की सीमा का मतलब है कि खरीदार शहर की सीमा के भीतर कहीं भी नहीं देख सकते हैं, लेकिन बुनियादी ढांचे की कमी वाले सुदूर उपनगरों की ओर मुड़ना चाहिए।

सरकार को किफायती आवास के लिए अनुमोदन प्रक्रिया को भी सुव्यवस्थित करना चाहिए, ङ