Gurugram, गुरुग्राम : वैधानिक सीमाओं की महत्वपूर्ण पुष्टि करते हुए, हरियाणा रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (एच-आरईआरए), गुरुग्राम ने स्पष्ट किया है कि वाणिज्यिक पट्टे व्यवस्था से उत्पन्न विवाद रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के विनियामक दायरे से बाहर हैं।
गुरुग्राम के सेक्टर 66 स्थित वाणिज्यिक परियोजना "एआईपीएल जॉय स्ट्रीट" में एक यूनिट से संबंधित शिकायत को खारिज करते हुए , प्राधिकरण ने कहा कि किसी यूनिट के पट्टे से संबंधित किसी भी विवाद का निपटारा आरईआरए के तहत नहीं किया जा सकता है, क्योंकि यह अधिनियम प्राधिकरण को पट्टा व्यवस्था से संबंधित मामलों की जांच करने का अधिकार क्षेत्र प्रदान नहीं करता है।
यह मामला परियोजना की दूसरी मंजिल पर स्थित एक व्यावसायिक इकाई से संबंधित था, जिसे रेस्तरां के रूप में आरक्षित किया गया था। अगस्त 2019 में बिक्री समझौता किया गया और 28 सितंबर 2020 को अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हुआ। इसके बाद, 3 अक्टूबर 2020 को वास्तविक कब्जे का प्रस्ताव जारी किया गया। बाद में, इस इकाई को एक जिम और फिटनेस सेंटर को पट्टे पर दिया गया, जिसे बाद में समाप्त कर दिया गया।
कार्यवाही के दौरान यह पाया गया कि जिम के आवंटन पाने वाले ने जिम के संचालन की अवधि के लिए किराया न लेने पर सहमति जताई थी। हालांकि, बाद में किराए की अपेक्षाओं और संबंधित व्यावसायिक पहलुओं को लेकर मतभेद उत्पन्न हुए, जिसके चलते अधिनियम के तहत जांच और दंडात्मक कार्रवाई की मांग करते हुए शिकायत दर्ज की गई।
मामले का फैसला सुनाते हुए, प्राधिकरण ने रचनात्मक कब्जे की अवधारणा पर विस्तार से चर्चा की, जो वाणिज्यिक अचल संपत्ति परियोजनाओं में अक्सर अपनाया जाने वाला एक मॉडल है।
इस तरह की व्यवस्था में, बिल्डर और आवंटनकर्ता इस बात पर सहमत होते हैं कि परियोजना के पूरा होने और अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त होने पर, कब्जा सौंप दिया गया माना जाएगा, भले ही आवंटनकर्ता द्वारा भौतिक कब्जा न लिया गया हो।
इसके बजाय, डेवलपर सहमत शर्तों के अनुसार पट्टे के अधिकार अपने पास रख सकता है और अपनी पसंद के किरायेदार को यूनिट पट्टे पर दे सकता है, जिसमें आबंटित व्यक्ति को अनुबंध के अनुसार किराये का लाभ प्राप्त होगा। प्राधिकरण ने पाया कि इस मामले में वास्तविक कब्ज़ा तभी दिया गया जब अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो गया था और बिक्री समझौते के अनुसार ही दिया गया था।
अनुबंध के प्रावधानों और रिकॉर्ड में मौजूद दस्तावेजों की जांच करते हुए, एच-आरईआरए ने पाया कि समझौता पक्षों के अधिकारों और दायित्वों को नियंत्रित करता है और सहमत तौर-तरीकों के अनुसार पट्टे की व्यवस्था की अनुमति देता है।
उठाई गई शिकायत मुख्य रूप से पट्टे की शर्तों, किराये के मूल्य की अपेक्षाओं और व्यावसायिक पहलुओं से संबंधित थी। प्राधिकरण ने इस बात पर ज़ोर दिया कि आरईआरए का उद्देश्य अधिनियम के तहत विकास, वितरण और अनुपालन से संबंधित दायित्वों को विनियमित करना है, और यह पक्षों के बीच बातचीत से तय किए गए विशुद्ध रूप से व्यावसायिक पट्टे के लेन-देन के निपटारे तक विस्तारित नहीं होता है।
इस आदेश में वाणिज्यिक अचल संपत्ति क्षेत्र में एक स्पष्ट सीमा निर्धारित की गई है, जहां पट्टे के लेन-देन अक्सर अधिभोग का प्रमुख तरीका होते हैं। प्राधिकरण ने पाया कि वाणिज्यिक पट्टे, उपभोक्ता की भेद्यता के आधार पर नहीं, बल्कि बातचीत से तय वाणिज्यिक शर्तों पर संचालित होते हैं, जो कि आरईआरए अधिनियमन का आधार है। इस अंतर को देखते हुए, पट्टे की व्यवस्था से संबंधित विवादों में आरईआरए का हवाला देना कानूनी रूप से अनुचित माना गया।
अधिनियम की धारा 11(4)(ए) के तहत वैधानिक दायित्वों के उल्लंघन का कोई सबूत न मिलने और दंडात्मक कार्रवाई का कोई आधार न होने के कारण, प्राधिकरण ने शिकायत को खारिज कर दिया और दोहराया कि पट्टे संबंधी विवादों के समाधान अचल संपदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के नियामक ढांचे से बाहर हैं।