नई दिल्ली: रियल एस्टेट के क्षेत्र में रुकी हुई या विलंबित प्रोजेक्ट्स का लगातार मुद्दा एक व्यापक चिंता बन गया है, जिससे घर खरीदने वालों को महत्वपूर्ण वित्तीय नुकसान हो रहा है और अनिश्चितता का माहौल पैदा हो रहा है।
ये मुद्दे अक्सर विभिन्न कारकों से उत्पन्न होते हैं, जिनमें नियामक बाधाएं, वित्तीय कुप्रबंधन या अप्रत्याशित विवाद शामिल हैं। एक प्रमुख उदाहरण नोएडा और ग्रेटर नोएडा जैसे क्षेत्रों में देखा जा सकता है, जहां तेजी से शहरीकरण और आईटी और वाणिज्यिक क्षेत्रों की वृद्धि के चलते रियल एस्टेट विकास में वृद्धि देखी गई है।
प्रोजेक्ट्स में देरी ने इन क्षेत्रों में भी महत्वपूर्ण चुनौतियां पैदा की हैं। खरीदार अपनी मेहनत की कमाई इन प्रोजेक्ट्स में निवेश करते हैं, अक्सर फेज डेवलपमेंट प्लान और बिल्डरों द्वारा पेश किए गए प्री-बुकिंग ऑप्शन पर निर्भर रहते हैं। ये प्लान घर खरीदारों को यूनिट अलॉटमेंट्स सिक्योर करने और विभिन्न प्रोजेक्ट्स फेज के पूरा होने पर पेमेंट्स करने की अनुमति देती हैं।
ये मुद्दे धन की कमी या कोविड-19 महामारी जैसी अप्रत्याशित घटनाओं के कारण उत्पन्न हो सकते हैं। रुकी हुए प्रोजेक्ट्स वे हैं जिन्हें जारी रखना अब वित्तीय रूप से व्यवहार्य नहीं है, जबकि विलंबित प्रोजेक्ट्स असाधारण धीमी गति से आगे बढ़ते हैं।
ऐसी संकटपूर्ण स्थितियों में फंसे घर खरीदने वालों के पास कानूनी उपाय मौजूद होते हैं। एडवोकेट वेदिका रामदानी ने कहा, "इनमें रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के तहत आरईआरए, उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम (सीपीए) के तहत उपभोक्ता फोरम और दिवालियापन और दिवालियापन संहिता, 2016 के तहत राष्ट्रीय कंपनी कानून न्यायाधिकरण या तीनों समवर्ती रूप से संपर्क करके राहत की मांग करना शामिल है।"
2019 में, 'पायनियर अर्बन लैंड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम यूनियन ऑफ इंडिया' मामले में सुप्रीम कोर्ट ने माना कि फ्लैट/अपार्टमेंट के आवंटियों को दिए गए उपाय समवर्ती हैं, और ऐसे आवंटी सीपीए, आरईआरए के तहत उपायों का लाभ उठाने के साथ-साथ दिवाला और दिवालियापन संहिता के प्रावधान को लागू करने की स्थिति में हैं।
आईएएनएस से बात करते हुए, रामदानी ने बताया कि शुरुआत में, केवल उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के प्रावधान ही घर खरीदारों के लिए उपलब्ध थे। इस सहारा के तहत समय लेने वाली, बोझिल और महंगी प्रक्रिया ने रेरा की शुरूआत का मार्ग प्रशस्त किया।
अधिवक्ता कनिका कपूर ने कहा, "इन कानूनों का उद्देश्य रियल एस्टेट क्षेत्र में पारदर्शिता और जवाबदेही सुनिश्चित करना, घर खरीदारों के हितों की रक्षा करना और उनके दावों की वसूली करना है।" उन्होंने कहा कि उपरोक्त नागरिक उपचारों के अलावा, खरीदार भारतीय दंड संहिता, 1860 के तहत दूसरे पक्ष के खिलाफ धोखाधड़ी, धोखाधड़ी, धन के दुरुपयोग जैसे आपराधिक आरोप भी लगा सकते हैं।
रेरा ने घर खरीदार को विलंबित कब्जे पर ब्याज या ब्याज के साथ भुगतान किए गए पैसे की पूरी वापसी की राहत प्रदान की है। उन्होंने कहा, ''विफलता की स्थिति में बिल्डर को कारावास से लेकर प्रोडेक्ट्स का पंजीकरण रद्द करने तक के गंभीर दंड का प्रावधान है।'' उन्होंने कहा कि रेरा के फैसले से नाखुश कोई भी पक्ष 60 दिनों के भीतर रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण में अपील कर सकता है।
रामदानी ने कहा, "घर खरीदारों की चिंताओं को दूर करने के लिए उपलब्ध कानूनी उपायों को जोड़ने के लिए, 2018 से, वे अब वित्तीय ऋणदाताओं के रूप में एनसीएलटी से भी संपर्क कर सकते हैं और डिफ़ॉल्ट बिल्डरों के खिलाफ दिवालिया कार्यवाही शुरू कर सकते हैं।"
उन्होंने कहा, हालांकि, यह उन स्थितियों में उचित है जब घर खरीदने वालों का एक बड़ा समूह है जो कब्जा पाने में असमर्थ हैं और डेवलपर की वित्तीय स्थिति गिर रही है। हाल ही में, केंद्रीय आवास और शहरी मामलों के मंत्रालय ने नीति आयोग के पूर्व सीईओ और भारत के जी20 शेरपा अमिताभ कांत को विशेष रूप से रुकी हुई रियल एस्टेट प्रोजेक्ट्स की जांच करने और तीन क्षेत्रों पर अपने विचार और सुझाव देने के लिए नियुक्त किया था, जहां काम अभी भी शुरू नहीं हुआ है, यहां प्रोजेक्ट्स रुके हुए हैं, और जहां बिल्डर हैं वास्तव में बिना पंजीकरण कराए संपत्ति का भौतिक कब्जा दे दिया है। कपूर ने कहा, "इन सिफारिशों के पीछे का इरादा सुधारात्मक कार्रवाई शुरू करना है जो रुकी हुई प्रोजेक्ट्स को फिर से मजबूत कर सकता है और पहियों को गति देगा और घर खरीदारों को राहत प्रदान करेगा।"
हालांकि उपायों का उद्देश्य घर खरीदने वालों के लिए शीघ्र समाधान करना था, लेकिन यह अपेक्षित गति से हासिल नहीं हुआ। कपूर ने कहा, "अगर समिति की इन सिफारिशों को अपनाया जाता है तो यह एक स्वागतयोग्य बदलाव ला सकती है।"
रामदानी ने कहा: "समिति की हालिया सिफारिशें डेवलपर्स और घर खरीदारों दोनों के लिए एक सकारात्मक कदम है। हालांकि उनमें डेवलपर्स और फाइनेंसरों जैसे हितधारकों से समझौता शामिल हो सकता है, लेकिन इसके कार्यान्वयन से सिस्टम को फिर से मजबूत किया जा सकता है और बिल्डरों और घर खरीदारों दोनों को राहत मिल सकती है।"
रुकी हुई या विलंबित रियल एस्टेट परियोजनाओं से उत्पन्न चुनौतियां काफी हैं, जो अक्सर घर खरीदारों के नियंत्रण से परे कारकों से उत्पन्न होती हैं। कानूनी उपायों और समिति की हालिया सिफारिशों का उद्देश्य इन चुनौतियों को कम करना और संकट में घर खरीदने वालों को सहारा प्रदान करना है। यदि इन उपायों को प्रभावी ढंग से अपनाया और कार्यान्वित किया जाता है, तो रियल एस्टेट क्षेत्र में सकारात्मक बदलाव लाने की क्षमता है, जिससे डेवलपर्स और घर खरीदारों दोनों को समान रूप से लाभ होगा।