Sonipat सोनीपत नेशनल कैपिटल रीजन (NCR) अपने अब तक के सबसे बड़े शहरी बदलाव के दौर से गुज़रने वाला है। नाइट फ्रैंक इंडिया की हालिया रिपोर्ट में NCR रीजनल प्लान 2041 का आकलन किया गया है। इसके तहत लगभग 20 लाख करोड़ रुपये का निवेश आने, 3 करोड़ से ज़्यादा नए निवासियों के बसने और कई नए शहरी विकास केंद्र बनने की उम्मीद है। इससे उत्तर भारत का प्रॉपर्टी मैप बदल सकता है और विकास गुरुग्राम और नोएडा से कहीं आगे तक फैल सकता है।
कई दशकों से दिल्ली, गुरुग्राम और नोएडा ही NCR के रियल एस्टेट मार्केट का मुख्य आधार रहे हैं। रीजनल प्लान 2041 एक सोचे-समझे बदलाव का संकेत देता है। इसका मुख्य विज़न "30-मिनट NCR" है, जहाँ RRTS नेटवर्क और एक्सप्रेसवे कॉरिडोर के ज़रिए दिल्ली से हर बड़े शहर तक आसानी से पहुँचा जा सके। इसे इस तरह से डिज़ाइन किया गया है कि आर्थिक गतिविधियाँ उन बाज़ारों की ओर बढ़ें जो अब तक निवेश की चर्चाओं में हाशिए पर रहे हैं। अहम बात यह है कि NCRPB ने पानीपत और करनाल समेत हरियाणा के सभी 14 ज़िलों को NCR की सीमा में बनाए रखने का फ़ैसला किया है। इससे ये शहर प्लान के तहत इंफ्रास्ट्रक्चर फाइनेंसिंग और कनेक्टिविटी निवेश के लिए पात्र बने रहेंगे और डेवलपर्स की नज़र में भी रहेंगे।
सोनीपत, पानीपत, मेरठ, भिवाड़ी, अलवर और जेवर जैसे शहरों को इससे सबसे ज़्यादा फ़ायदा होने की उम्मीद है। NCR के मुख्य बाज़ारों में ज़मीन की कीमतें बहुत ज़्यादा हैं, जबकि इन जगहों पर कम कीमत, बेहतर कनेक्टिविटी और अनुकूल सरकारी नीतियों का फ़ायदा मिल रहा है। इसी वजह से डेवलपर्स और घर खरीदने वाले, दोनों ही इन जगहों पर ज़्यादा ध्यान दे रहे हैं। इंडस्ट्री के लोग इस मौके को लेकर आम तौर पर सहमत हैं, हालाँकि इस बात पर उनकी राय अलग-अलग है कि सबसे ज़्यादा फ़ायदा कहाँ होगा।
मैप्सको ग्रुप के डायरेक्टर राहुल सिंगला इस प्लान को घर खरीदने वालों के लिए एक बड़ा मौका मानते हैं। उनका कहना है कि उभरते हुए हब "किफ़ायती कीमत पर एंट्री का अच्छा मौका और भविष्य में अच्छी कीमत बढ़ने की संभावना" देते हैं। साथ ही, 30 मिनट की बेहतर कनेक्टिविटी की वजह से, भरे हुए बाज़ारों की ज़्यादा कीमतों के बिना भी अच्छी जीवनशैली मिल सकती है। जिंदल रियल्टी के प्रेसिडेंट और CEO अभय मिश्रा भी इसी बात से सहमत हैं। वे इस प्लान को बुनियादी तौर पर संतुलन बनाने वाला कदम बताते हैं, जिससे सोनीपत जैसे टियर-II शहरों को किफ़ायती कीमत, ज़मीन की उपलब्धता और बेहतर कनेक्टिविटी का फ़ायदा मिलेगा।
इस उम्मीद के पीछे इंफ्रास्ट्रक्चर का बड़ा हाथ है। रॉयल ग्रीन रियल्टी के मैनेजिंग डायरेक्टर यशंक वासन आर्थिक गतिविधियों के विकेंद्रीकरण को मुख्य वजह मानते हैं। उनका तर्क है कि जिन शहरों में मज़बूत इंफ्रास्ट्रक्चर कनेक्टिविटी और प्रतिस्पर्धी कीमतें हैं, वहाँ निवेशक पहले से ही आकर्षित हो रहे हैं। न्यूस्टोन के CEO रजत बोकोलिया कहते हैं कि सोनीपत की खास लोकेशन और तेज़ी से बदलते शहरी माहौल की वजह से यह जगह उन लोगों के लिए बहुत आकर्षक है जो भविष्य को ध्यान में रखकर निवेश करना चाहते हैं या घर खरीदना चाहते हैं। हालांकि, हर कोई इसे लेकर एक जैसा उत्साहित नहीं है। कॉन्शिएंट इंफ्रास्ट्रक्चर के CEO ऋषि राज का कहना है कि इस दौर में वैल्यू क्रिएशन (मूल्य निर्माण) बड़े पैमाने पर होने के बजाय स्ट्रक्चरल और चुनिंदा होगा। वे कहते हैं, "असली फ़र्क काम पूरा करने के ट्रैक रिकॉर्ड, इकोसिस्टम की मज़बूती और बैलेंस शीट के अनुशासन से आता है" — यानी सिर्फ़ इंफ्रास्ट्रक्चर कॉरिडोर से ही सभी मार्केट एक जैसे नहीं बढ़ेंगे।
इससे भी गहरा सवाल प्लानिंग की सोच का है। रिलायंस मॉडल इकोनॉमिक टाउनशिप के CEO श्रीवल्लभ गोयल इस प्लान को भारत के 'रिएक्टिव' (प्रतिक्रिया देने वाले) शहरीकरण से 'प्रोएक्टिव' (पहले से तैयारी करने वाले) शहरीकरण की ओर बढ़ने के तौर पर देखते हैं। वे कहते हैं, "बिना रोज़गार के आधार वाली टाउनशिप सिर्फ़ सोने की जगह (डॉरमिटरी) बनकर रह जाती है। इंडस्ट्री, सर्विस और सिविक इंफ्रास्ट्रक्चर के आस-पास बनी टाउनशिप समय के साथ एक शहर बन जाती है।" एल्डिको ग्रुप के CEO मनीष जायसवाल कहते हैं कि इस प्लान के तहत प्रस्तावित ग्रीनफ़ील्ड शहर उन इंडस्ट्रीज़ और टैलेंट को आकर्षित कर सकते हैं जो अब तक दिल्ली के मुख्य इलाकों में ही केंद्रित रहे हैं — लेकिन ऐसा तभी होगा जब इंफ्रास्ट्रक्चर को ज़मीन पर उतारने का काम ब्लूप्रिंट की महत्वाकांक्षा के अनुरूप हो।
काम को ज़मीन पर उतारने (एक्ज़ीक्यूशन) की यह शर्त इस प्लान से जुड़ी हर बातचीत में शामिल रहती है। यह विज़न कई सालों में क्षेत्रीय इरादे का सबसे स्पष्ट बयान है। क्या यह उत्तर भारत की रियल एस्टेट कहानी का अगला अध्याय बन पाएगा, यह इस बात पर निर्भर करेगा कि कॉरिडोर, टाउनशिप और ट्रांज़िट नेटवर्क कितनी तेज़ी से कागज़ से निकलकर ज़मीन पर हकीकत बनते हैं।