कंज्यूमर कनेक्ट: 'घर खरीदने वाले ऑक्यूपेंसी के बाद भी देरी के लिए ब्याज का दावा कर सकते

मैंने दिसंबर 2021 में गोरेगांव में एक अंडरकंस्ट्रक्शन प्रोजेक्ट में एक बिल्डर के साथ एक फ्लैट बुक किया था। सेल के एग्रीमेंट में 31 दिसंबर, 2022 तक पज़ेशन का वादा किया गया था। लेकिन, इसमें तीन साल की देरी हो गई। बिल्डर ने अब मुझे बताया है कि उसे ऑक्यूपेशन सर्टिफिकेट (OC) मिल गया है और उसने पज़ेशन दे दिया है। क्योंकि तीन साल की देरी हो गई है, इसलिए मैंने अब तक चुकाई गई कुल रकम पर इंटरेस्ट मांगा और उसे मेरी पिछली इंस्टॉलमेंट में एडजस्ट करने को कहा। बिल्डर ने यह कहते हुए मना कर दिया कि चूंकि उसे OC मिल गया है और उसने पज़ेशन दे दिया है, इसलिए वह इंटरेस्ट देने के लिए मजबूर नहीं है। वह आगे दावा करता है कि मेरा पहले इंटरेस्ट न मांगना मेरे अधिकार को खत्म करने जैसा है। क्या OC जारी होने से पहले इंटरेस्ट क्लेम करना ज़रूरी है? क्या RERA के तहत शिकायत दर्ज करने की कोई टाइम लिमिट है? —– विलास कुलकर्णी, अंधेरी (वेस्ट)

यह कुछ बिल्डरों द्वारा फैलाई जाने वाली एक आम गलतफहमी है, और दुर्भाग्य से, कई घर खरीदने वाले इसे सच मान लेते हैं। RERA का सेक्शन 31 अथॉरिटी या एडजुडिकेटिंग ऑफिसर के सामने शिकायत दर्ज करने से जुड़ा है। सेक्शन 31(1) कहता है कि कोई भी परेशान व्यक्ति किसी प्रमोटर, अलॉटी या रियल एस्टेट एजेंट के खिलाफ एक्ट, नियमों या रेगुलेशन के नियमों के किसी भी उल्लंघन या नियम तोड़ने पर शिकायत कर सकता है। ऐसी शिकायतें दर्ज करने के लिए कोई समय सीमा तय नहीं है।

इसी तरह, सेक्शन 18, जो तय दर पर रिफंड और ब्याज का अधिकार देता है, ब्याज या मुआवज़ा पाने के लिए कोई समय सीमा तय नहीं करता है। सेक्शन 18 की बातें साफ हैं कि जहां बिक्री के एग्रीमेंट के अनुसार कब्ज़ा देने में देरी होती है और अलॉटी प्रोजेक्ट से हटना नहीं चाहता है, तो प्रमोटर को कब्ज़ा मिलने तक हर महीने की देरी के लिए तय दर पर ब्याज देना होगा।

इससे प्रमोटरों पर देरी के लिए ब्याज देने की कानूनी ज़िम्मेदारी बनती है। प्रमोटर को अलॉटी के मांगने का इंतज़ार नहीं करना पड़ता। ऐसा न करना RERA के सेक्शन 61 के तहत सज़ा का अपराध है। प्रमोटर अक्सर दावा करते हैं कि देरी उनके कंट्रोल से बाहर के हालात की वजह से हुई। लेकिन, बॉम्बे हाई कोर्ट और सुप्रीम कोर्ट दोनों ने माना है कि देरी के लिए ब्याज देना अलॉटी का कानूनी अधिकार है और इस पर कोई मोलभाव नहीं हो सकता। पार्क एक्सप्रेस JV थ्रू श्रवण अग्रवाल बनाम सागर साबू के मामले में, बॉम्बे हाई कोर्ट ने महारेरा अपीलेट ट्रिब्यूनल की इस बात को सही ठहराया कि सेक्शन 18 के तहत कोई रोक नहीं है जो किसी अलॉटी को OC जारी होने के बाद ब्याज के लिए क्लेम करने से रोकती हो।

जस्टिस संदीप मार्ने ने आगे कहा कि सेक्शन 18 के तहत शिकायत करने से पहले अलॉटी के हित में है कि वह पहले कब्ज़ा कर ले। आपके मामले में, बिल्डर के पक्ष में ब्याज में कोई छूट नहीं है। आप देरी के समय के लिए ब्याज को आखिरी किस्त के बदले एडजस्ट करने पर ज़ोर देने के हकदार हैं। अगर बिल्डर मना करता है, तो आपको देरी के समय के लिए ब्याज मांगने के लिए महारेरा में शिकायत करनी चाहिए और सेक्शन 18 के उल्लंघन के लिए सेक्शन 61 के तहत कुल प्रोजेक्ट लागत का 5% तक जुर्माना लगाने का भी अनुरोध करना चाहिए।